Zniesienie współwłasności nieruchomości to proces, w którym współwłaściciele budynku, gruntu lub mieszkania decydują się na rezygnację z prawa do określonej części nieruchomości tak, by własność przysługiwała tylko jednej osobie. Współwłasność nieruchomości można znieść w dowolnym czasie – każdy ze współwłaścicieli – bez względu na wolę pozostałych – może w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności. Realizacja tego prawa może nastąpić w drodze postępowania sądowego lub w trybie umownym. 

Zniesienie współwłasności w drodze postępowania sądowego wymaga wystąpienia przez jednego ze współwłaścicieli ze stosownym żądaniem do sądu. Żądanie takie może być zgłoszone w każdym czasie i nie może być powstrzymane przez innych współwłaścicieli – chyba że wcześniej zawarto umowę wyłączającą uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności na określony czas (nie dłuższy niż 5 lat). Oznacza to również, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Współwłaściciele mogą także znieść współwłasność umownie. Podobnie jak we wszystkich przypadkach zmiany własności nieruchomości, umowa o zniesienie współwłasności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Wymagana jest tu zgoda wszystkich współwłaścicieli, którzy określają sposób zniesienia współwłasności (podział fizyczny, przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu lub kilku z nich ze spłatą pozostałych, sprzedaż rzeczy i podział kwoty uzyskanej w ten sposób).

Umowne zniesienie współwłasności może również nastąpić w każdym czasie – w tym przypadku nie ma znaczenia fakt uprzedniego zawarcia umowy wyłączającej uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności.

Kodeks cywilny przewiduje 3 sposoby zniesienia współwłasności rzeczy: 

1. podział fizyczny rzeczy wspólnej;
2. sprzedaż rzeczy wspólnej i podział kwoty uzyskanej w ten sposób; 
3. przyznanie własności rzeczy w całości jednemu ze współwłaścicieli wraz z wymogiem spłaty pozostałych osób.

W przypadku zniesienia współwłasności na podstawie umowy powinna ona określać sposób zniesienia współwłasności uzgodniony przez współwłaścicieli. Należy go także określić w skierowanym do sądu wniosku – przy czym sąd nie musi orzec w tym zakresie zgodnie z wolą wnioskodawcy (sąd nie może oddalić wniosku jednego ze współwłaścicieli o zniesienie współwłasności, nawet jeżeli sprzeciwiają się temu inni współwłaściciele, natomiast może orzec o sposobie zniesienia odmiennie, niż tego chciał wnioskodawca, biorąc pod uwagę opinie uczestników postępowania).

Podział fizyczny 

W niektórych przypadkach preferowanym sposobem zniesienia współwłasności rzeczy jest podział fizyczny. Oznacza to, że rzecz zostanie podzielona na tyle części, ilu jest współwłaścicieli. W przypadku nieruchomości ten sposób stosuje się np. do podziału nieruchomości gruntowej. Ze względu na ograniczenia prawne związane z wydzieleniem odrębnych lokali czy podziałem budynku, zniesienie własności nieruchomości lokalowej lub budynkowej poprzez podział, będzie raczej sporadycznie wykorzystywane.

Fizycznego podziału nie stosuje się też, jeżeli rzecz jest niepodzielna lub zmniejszyłoby to jej wartość, a także, gdy jest to sprzeczne z jej przeznaczeniem gospodarczym lub z ustawą.

W niektórych przypadkach – gdy nie jest możliwe dokonanie takiego podziału, aby wartość poszczególnych części odpowiadała poszczególnym udziałom, sąd może wyrównać wartość udziałów poprzez zasądzenie dopłat w pieniądzu. Jeżeli do zniesienia współwłasności dochodzi w drodze umowy, wartość przyznanych poszczególnym współwłaścicielom części rzeczy, spłat i dopłat nie musi odpowiadać wartości ich udziałów.

Współwłaściciele mogą podjąć decyzję o sprzedaży nieruchomości i podziale zysku zgodnie z udziałami, jakie mieli w tej nieruchomości. Taką samą decyzję może podjąć również sąd, jeżeli oceni, że przyznanie rzeczy jednemu współwłaścicielowi nie byłoby możliwe (bo nikt jej nie chce albo żaden ze współwłaścicieli nie będzie w stanie spłacić pozostałych). Podobnie, jeśli uzna, że byłoby to szkodą dla pozostałych współwłaścicieli lub gdy wszyscy współwłaściciele tego zażądają. Sprzedaż i podział środków nazywa się również podziałem cywilnym.

Ten sposób zniesienia współwłasności stosuje się w ostateczności, kiedy nie można zastosować fizycznego podziału, a przyznanie własności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych jest – z różnych powodów – niemożliwe lub nadmiernie utrudnione.

Przyznanie nieruchomości jednemu właścicielowi z obowiązkiem spłaty

Sąd lub współwłaściciele mogą zdecydować o przekazaniu całej nieruchomości jednej osobie. Z taką sytuacją można się spotkać najczęściej, jeżeli rzecz ze względu na swój charakter nie daje się podzielić. Podobnie jest wtedy, gdy żądają tego zgodnie wszyscy współwłaściciele lub żaden z nich nie wnosi o podział rzeczy, ale w ocenie sądu będzie on najlepszym rozwiązaniem. Warto jednak pamiętać, że rzecz nie może być przyznana osobie, która nie wyraża na to zgody (niezależnie od powodów takiego sprzeciwu). 

Zniesienie współwłasności poprzez przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi wiąże się z obowiązkiem spłaty pozostałych, stosownie do wielkości ich udziałów. Wysokość spłat określa się według cen rynkowych.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości ma miejsce wówczas, gdy jeden lub kilku współwłaścicieli przekazuje swoje udziały bez wymogu spłaty albo dopłaty. Dochodzi więc do darowizny współwłasności nieruchomości.

Współwłaściciel nie potrzebuje zgody innych współwłaścicieli, żeby rozporządzać swoim udziałem. Dlatego może swoją część darować bez wcześniejszych ustaleń. Takie prawo jest zapisane w art. 198 Kodeksu cywilnego.

Podkreślenia wymaga fakt, że zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w przypadku darowizny, jako formy nieodpłatnego przysporzenia majątkowego, nie występuje element „odpłatności”, co oznacza, że transakcja ta nie generuje przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (Interpretacja indywidualna z dnia 16 października 2023 r., sygn. 0115-KDIT2.4011.431.2023.3.KC).

Są sytuacje, gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, co do podziału rzeczy wspólnej. W takich przypadkach decyzję o zniesieniu współwłasności podejmuje sąd na wniosek jednego ze współwłaścicieli. Co istotne, sąd jest związany wnioskiem, co oznacza, że nie może go oddalić, nawet jeżeli podziałowi sprzeciwiają się pozostali współwłaściciele.

Na początek wystarczy, że jeden ze współwłaścicieli złoży wniosek o sądowe zniesienie współwłasności. Proces sądowy trwa dłużej niż sporządzenie umowy u notariusza, jednak jego koszty są niższe i zazwyczaj ponosi je wnioskodawca, chyba że sąd zdecyduje inaczej. We wniosku o sądowe zniesienie współwłasności należy dokładnie określić nieruchomość mającą ulec podziałowi i dołączyć do niego dokumenty potwierdzające prawo własności (akt notarialny). 

Jeśli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek o zniesienie współwłasności, sąd jest zobowiązany wydać postanowienie zgodne z treścią tego wniosku. Warunkiem jest, aby projektowany sposób podziału nieruchomości był zaznaczony na planie sporządzonym zgodnie z zasadami obowiązującymi przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Dodatkowo projekt podziału nie może sprzeciwiać się prawu, zasadom współżycia społecznego ani w sposób rażący naruszać interesu osób uprawnionych.

Nie da się wskazać jednoznacznie, ile będzie trwać procedura sądowa zniesienia współwłasności. Każda sprawa jest inna. Jednak w tej sytuacji potrzebne jest nie tylko zgromadzenie dokumentów. Sąd przeprowadza postępowanie i na podstawie ustaleń decyduje o sposobie zniesienia współwłasności. W niektórych przypadkach konieczne może być powołanie biegłego, który ustali wartość nieruchomości i wysokość spłat. 

Dlatego, jeżeli zależy Ci na czasie, to krótszą procedurą jest opcja umownego zniesienia współwłasności, dokonywana na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości koszty zależą od wybranego trybu zniesienia współwłasności (sądowy lub umowny). Postępowanie sądowe jest tańsze, ale zazwyczaj trwa dłużej. 

Wniosek do sądu podlega stałej opłacie, której wysokość zależy od tego, czy współwłaściciele złożą zgodny projekt zniesienia współwłasności, czy też nie. Cena za wniosek zawierający zgodny projekt zniesienia współwłasności to 300 zł, a w przypadku wniosku niezawierającego takiego zgodnego projektu - 1000 zł. Do tego trzeba doliczyć dodatkowe koszty, które mogą się pojawić w trakcie trwania postępowania. Może to być np. sporządzenie opinii przez biegłego czy skorzystanie z pomocy pełnomocnika.

Umowne zniesienie współwłasności u notariusza jest szybsze, ale droższe. Wynika to z taksy, którą pobiera notariusz zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszty zależą od wyceny nieruchomości. Poniżej znajduje się ich porównanie w odniesieniu do wartości posiadłości:

• do 3 000 zł – 100 zł;
• pomiędzy 3 000 a 10 000 zł – 100 zł plus 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
• pomiędzy 10 000 a 30 000 zł – 310 zł plus 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• pomiędzy 30 000 a 60 000 zł – 710 zł plus 2% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• pomiędzy 60 000 a 1 000 000 zł – 1 010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• pomiędzy 1 000 000 a 2 000 000 zł – 4 770 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł plus 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, jednak nie więcej niż 10 000 zł.

W sytuacji, gdy dochodzi do odpłatnego zniesienia współwłasności, które wiąże się z koniecznością dokonania spłat lub dopłat, strony transakcji mogą zostać obciążone dodatkowym wydatkiem w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek ten wynosi 2% od wartości rynkowej udziału, który przekracza wartość posiadanego udziału we współwłasności.

Jak można obniżyć koszty? Tak naprawdę wystarczy, że współwłaściciele dojdą wspólnie do porozumienia i nie będzie im się spieszyć. Co oznacza, że wybiorą drogę sądową.

Jeżeli zmienia się właściciel nieruchomości, to taką informację należy zgłosić do towarzystwa ubezpieczeń. W przypadku wystąpienia szkody, odszkodowanie wypłacane jest wszystkim właścicielom. Jeżeli zapomnisz zgłosić, że jesteś obecnie jedynym właścicielem, to na etapie likwidacji szkody ubezpieczyciel poprosi Cię o przedstawienie dokumentów potwierdzających prawo do otrzymania odszkodowania w całości.

W przypadku, w którym to Ty zawarłeś umowę ubezpieczenia nieruchomości, a po zniesieniu współwłasności doszło do sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej, poinformuj o tym swojego ubezpieczyciela – o ile OWU nie przewidują możliwości przeniesienia umowy na nabywcę, umowa ulegnie rozwiązaniu, a Tobie będzie przysługiwał zwrot składki ubezpieczeniowej. Jeżeli OWU zawierają stosowne postanowienia, a zarówno ubezpieczyciel, jak i nabywca wyrażą zgodę, umowa może być kontynuowana. 

Jeśli każdy ze współwłaścicieli ubezpieczył nieruchomość osobno, zgodnie z wysokością swojego udziału, a zniesienie współwłasności spowodowało przeniesienie własności na jednego ze współwłaścicieli, możliwość kontynuowania umowy oraz sposób dokonania rozliczeń pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami określają najczęściej OWU. W takiej sytuacji najkorzystniejszym rozwiązaniem może okazać się rozwiązanie dotychczasowych umów ubezpieczenia i zawarcie nowej, uwzględniającej nowego właściciela nieruchomości.

Podsumowując, wyróżnia się dwa tryby i trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości. Współwłasność można znieść w drodze umowy oraz w postępowaniu sądowym. Sposobem zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy, sprzedaż nieruchomości i podział zysku zgodnie z udziałami lub przeniesienie udziałów w nieruchomości na rzecz jednego współwłaściciela z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Najszybciej proces likwidacji stosunku współwłasności można przeprowadzić, gdy współwłaściciele porozumieją się i zdecydują się na umowę u notariusza. Postępowanie sądowe jest wprawdzie tańsze, ale trwa dłużej. Nie w każdym przypadku zakończy się też zgodnie z wolą wnioskodawcy (w zakresie sposobu zniesienia współwłasności).

Po zniesieniu współwłasności nie zapomnij o zgłoszeniu tego faktu do ubezpieczyciela. Zmiana właściciela mieszkania lub domu może wymagać zawarcia nowej umowy ubezpieczeniowej.

Pamiętaj także, że w kontekście procesu zniesienia współwłasności nieruchomości warto również pomyśleć o odpowiednim zabezpieczeniu swojego majątku. Jeżeli po zniesieniu współwłasności staniesz się jedynym właścicielem nieruchomości, konieczne mogą być zmiany w umowie ubezpieczeniowej. Dlatego sprawdź ofertę LINK4 i oblicz składkę ubezpieczenia swojej nieruchomości za pomocą kalkulatora ubezpieczeń online. Umowę ubezpieczenia zawrzeć możesz przez Internet, przez telefon – dzwoniąc pod numer 22 444 44 23 lub też u agenta współpracującego z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?

Kodeks cywilny określa 3 sposoby na zniesienie współwłasności poprzez:

1. Podział fizyczny nieruchomości – to często sposób preferowany, choć nie zawsze jest możliwy.
2. Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli w całości – w takim przypadku pozostali współwłaściciele mają zostać spłaceni. Spłaty są ustalane na podstawie wielkości udziałów.
3. Sprzedaż nieruchomości – kwota uzyskana ze sprzedaży zostaje podzielona według posiadanych udziałów. To częste rozwiązanie, kiedy fizyczny podział nieruchomości nie jest możliwy lub jest nieopłacalny.

Kiedy konieczne jest sądowe zniesienie współwłasności?

Sądowe zniesienie współwłasności jest konieczne wtedy, kiedy współwłaściciele nie mogą się porozumieć w sprawie zniesienia współwłasności w nieruchomości – np. w przypadku podziału mieszkania po rozwodzie czy w przypadku dziedziczenia ustawowego.

Jakie koszty wiążą się ze zniesieniem współwłasności nieruchomości?

Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych określa w art. 41 wysokość opłat stałych od wniosku o zniesienie współwłasności. Koszt zależy od tego, czy współwłaściciele ustalili zgodny projekt, czy też nie.

Od zgodnego projektu zniesienia współwłasności jest pobierana opłata sądowa w wysokości 300 zł. W przypadku braku zgody co do podziału opłata jest wyższa i wynosi 1000 zł.

Do tego dochodzą opłaty związane ze zmianami w księdze wieczystej – ujawnienie zmiany polegającej na zniesieniu współwłasności kosztuje 150 zł.

W przypadku umownego zniesienia współwłasności, koszty zależą od wartości nieruchomości. W związku z tym wysokość opłaty zaczyna się od 100 zł do nawet 10 000 zł. Stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Źródła:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20200001473/O/D20201473.pdf
2. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf