Wspólnota mieszkaniowa to jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Jej zadaniem jest zarządzanie lokalami wchodzącymi w jej skład, a także reprezentowanie jej na zewnątrz. W praktyce nie dysponuje ona jednak żadną własnością – ta pozostaje w rękach członków wspólnoty, czyli właścicieli poszczególnych mieszkań.

Wspólnota może zaciągnąć kredyt i ponosi odpowiedzialność za zobowiązania finansowe dotyczące wspólnych części budynku. Natomiast odpowiedzialność właścicieli poszczególnych lokali odpowiada ich proporcjonalnemu udziałowi w nieruchomości. 

Prawną definicję tego, co to jest wspólnota mieszkaniowa, znajdziesz w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z nią pojęcie to należy rozumieć następująco:

Art. 6. 

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa? Nie trzeba jej zakładać. Tworzy się automatycznie w momencie, w którym z budynku zostaje wyodrębniony pierwszy lokal. Udział w niej jest obowiązkowy i nie ma możliwości wystąpienia ze wspólnoty – chyba że sprzedasz mieszkanie i członkostwo przypadnie nowemu nabywcy.

Przeczytaj też: Jak ubezpieczyć mieszkanie na wynajem? Praktyczny poradnik

Obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej

Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej sprowadzają się w głównej mierze do utrzymywania części wspólnej budynku. Jej działania w tym zakresie powinny dotyczyć m.in.:

• terminowego regulowania zobowiązań dotyczących budynku, np. rachunków za prąd czy ogrzewanie części wspólnych,
• dbania o czystość części wspólnych, np. poprzez zatrudnienie firmy sprzątającej i sprawdzanie jej pracy,
• utrzymywania części wspólnych w stanie niepogorszonym i przeprowadzania planowanych modernizacji oraz renowacji,
• dbania o komfort i bezpieczeństwo członków wspólnoty podczas korzystania z części wspólnych budynku, np. poprzez odśnieżanie terenu przed budynkiem, instalację kamer monitoringu czy wymianę przepalonych żarówek na klatce.

Członków wspólnoty mieszkaniowej dotyczy także przestrzeganie ogólnego regulaminu, o ile taki zostanie uchwalony. Znajdują się w nim zapisy dotyczące m.in. utrzymywania ciszy nocnej w ustalonych godzinach, niepozostawiania na klatce rzeczy łamiących przepisy przeciwpożarowe czy udostępniania mieszkań uprawnionym podmiotom, gdy zachodzi konieczność dokonania w nich napraw wpływających na dobro innych właścicieli oraz części wspólnej.

Prawa członków wspólnoty mieszkaniowej

Najważniejszym prawem przysługującym członkom wspólnoty mieszkaniowej jest prawo głosu w kwestiach dotyczących zarządzania częściami wspólnymi budynku. Każdy właściciel pojedynczego lokalu może zaprezentować jakiś wniosek na zebraniu, a także poddać go pod głosowanie reszty. Wnioski mogą dotyczyć m.in. remontów czy przebudowy klatki schodowej, wysokości opłat na utrzymanie części wspólnej, a nawet wyboru usługodawców do świadczenia usług na rzecz wspólnoty i ich mieszkańców.

Należy też pamiętać o tym, że części wspólne budynku stanowią własność wszystkich członków wspólnoty. Każdy z nich może z nich zatem korzystać w równym stopniu i zgodnie z ich przeznaczeniem.

Zobacz również: Od czego ubezpieczyć mieszkanie - 8 najczęściej występujących szkód, które zagrażają Twojemu mieszkaniu

Chociaż w większości nowych budynków mieszkalnych tworzą się wspólnoty mieszkaniowe, przy zakupie lokalu z rynku wtórnego (szczególnie starszego w kamienicy lub bloku z wielkiej płyty) można spotkać się z przynależnością do spółdzielni mieszkaniowej. Co prawda ich nazwy brzmią stosunkowo podobnie, jednak stoją za nimi całkowicie odmienne podmioty. Różnice zaczynają się już od aktów prawnych omawiających ich istnienie. W przypadku spółdzielni znajduje zastosowanie Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, a nie Ustawa o własności lokali. 

Co to wspólnota mieszkaniowa, a co to spółdzielnia mieszkaniowa? Ich najważniejsze wyróżniki zebraliśmy w poniższej tabeli.

Wiesz już, co to wspólnota mieszkaniowa i kiedy powstaje. Warto jednak dokładnie przyjrzeć się temu, jak działa taka jednostka organizacyjna, aby móc wyciągać maksymalne korzyści z uczestnictwa w niej. Oto kwestie, których powinien być świadomy właściciel każdego mieszkania wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej.

Jak wygląda struktura wspólnoty mieszkaniowej?

Wspólnoty mieszkaniowe dzielą się na dwa rodzaje: 

• małe (do 7 członków),
•  duże (powyżej 7 członków). 

W tym pierwszym przypadku zarządzanie częściami wspólnymi odbywa się w oparciu o przepisy o współwłasności. Oznacza to, że zgoda współwłaścicieli na jakąś zmianę musi być jednogłośna, a jeśli nie – każdy z nich może skierować sprawę do rozstrzygnięcia przez sąd.

W dużych wspólnotach mieszkaniowych taki system nie zdałby egzaminu ze względu na większą liczbę członków. Z tego powodu najczęściej jest w nich powoływany zarządca, który przewodniczy spotkaniom i reprezentuje interesy członków wspólnoty na zewnątrz. Takim zarządcą może być jeden z właścicieli lokali, jeśli wyrazi taką chęć i zostanie zaakceptowany przez pozostałych członków na drodze głosowania. Równie dobrze może to być jednak zewnętrzna firma mająca odpowiednią licencję oraz wpis do centralnego rejestru zarządców nieruchomości.

Co istotne, możliwe jest również połączenie tych dwóch opcji, czyli powołanie zarządu własnego oraz zatrudnienie zewnętrznej firmy zarządzającej. Pozwoli to podzielić obowiązki między różne osoby, aby członkowie zarządu – a jednocześnie właściciele mieszkań znajdujących się w budynku wspólnoty – decydowali o kluczowych kwestiach i delegowali pozostałe działania administracyjne.

Czy wspólnota mieszkaniowa musi mieć regulamin?

W teorii, wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku ustalenia żadnego regulaminu. W praktyce, jest to jednak bardzo pożądane. Dlaczego? Taki statut może omawiać najważniejsze kwestie dotyczące korzystania z części wspólnych budynku, a także poszanowania praw innych członków wspólnoty, np. w zakresie zachowywania się w sposób nieuciążliwy dla sąsiadów. 

Regulamin wspólnoty mieszkaniowej to nic innego, jak jedna z jej uchwał. Ma taką samą moc prawną, jak inne decyzje podejmowane przez tę jednostkę, i może zostać w każdej chwili zmieniony, jeśli tak zagłosują członkowie wspólnoty.

Jednym z obowiązków wspólnoty mieszkaniowej jest dbanie o część wspólną budynku, a to sprowadza się również do zakupu ubezpieczenia. Co prawda nie jest to obowiązkowe, jednak na taki krok decyduje się wiele wspólnot – z obawy przed powstaniem szkód, których naprawa oznaczałaby dodatkowe koszty dla wszystkich członków wspólnoty.

Warto jednak mieć na uwadze to, że zdecydowana większość takich produktów ubezpieczeniowych dotyczy tylko części wspólnych budynku, ale już nie poszczególnych lokali mieszkalnych. Nawet jeśli ich właścicielom jest proponowane opcjonalne przystąpienie do grupowego ubezpieczenia, to nie mają żadnego wpływu na warunki umowy. Z tego powodu warto zadbać o swój lokal na własną rękę, kupując indywidualne ubezpieczenie nieruchomości. 

Sprawdź: Zakup mieszkania – rynek wtórny bez tajemnic

Ubezpieczenie nieruchomości działa najlepiej wtedy, gdy jest dopasowane do indywidualnych potrzeb jej właściciela. 

Wybór sprowadza się w głównej mierze do dwóch opcji: 

• ubezpieczenia mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych,
• ubezpieczenia mienia od wszelkiego ryzyka.

W tym pierwszym przypadku, w LINK4, zyskujesz ochronę od finansowych skutków szkód wynikających z konkretnych zdarzeń, których lista znajduje się w OWU. Są na niej takie pozycje, jak pożar, zalanie, silny wiatr, grad czy dym i sadza. Jeśli zależy Ci na tym, by ochrona obejmowała szkody będące skutkiem wszelkich nagłych i nieprzewidzianych zdarzeń, poza tymi wyłączonymi z umowy konkretnym zapisem, wybierz ubezpieczenie mienia od wszelkiego ryzyka.

Jeżeli ubezpieczasz mienie od zdarzeń losowych - to zwróć uwagę na ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem lub rabunku. Działa ono w przypadku szkód na stałych elementach i ruchomościach domowych, które wynikają z kradzieży z włamaniem, rabunku lub dewastacji. Z kolei, jeśli zdecydujesz się na zakup ubezpieczenia szyb od stłuczenia, zakres ochrony obejmie również szkody na szklanych elementach znajdujących się w mieszkaniu. Możesz się również zdecydować na ubezpieczenie od przepięcia, którego przedmiotem mogą być sprzęt audiowizualny, fotograficzny, elektroniczny i komputerowy, jak również sprzęt zmechanizowany i urządzenia gospodarstwa domowego.

Z punktu widzenia osoby mieszkającej w budynku wielorodzinnym niezwykle przydatne okazuje się także ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym. Skorzystasz z niego wtedy, gdy osoby trzecie zostaną poszkodowane w wyniku działania związanego z wykonywaniem czynności życia prywatnego lub posiadaniem czy użytkowaniem mieszkania. Jednym z przykładów sytuacji, w których przydaje się takie ubezpieczenie mieszkania, jest zalanie sąsiada. Jeśli kupisz ubezpieczenie OC i dojdzie do takiego zdarzenia, sąsiad może otrzymać należne odszkodowanie z ubezpieczenia, a nie z Twojej kieszeni.

Teraz już wiesz, czy wspólnota mieszkaniowa musi mieć regulamin i jak działa taka jednostka organizacyjna. Jej zadaniem jest reprezentowanie właścicieli mieszkań na zewnątrz (np. w kontaktach z bankiem, sądem czy elektrociepłownią), a także zarządzanie nią na co dzień. Wspólnota tworzy się w momencie, gdy w budynku zostanie wyodrębniony pierwszy lokal i uczestnictwo w niej jest obowiązkowe – choć samo chodzenie na zebrania wspólnoty już nie.

Posiadanie własnego mieszkania wiąże się z wieloma obowiązkami, nie tylko względem wspólnoty. Jeśli chcesz zyskać poczucie bezpieczeństwa w kontekście potencjalnych szkód, do których może dojść w wyniku zdarzeń losowych, rozważ zakup ubezpieczenia nieruchomości o zakresie odpowiadającym Twoim indywidualnym potrzebom.

W LINK4 zawrzesz umowę na 3 sposoby: przez stronę, używając kalkulatora, rozmawiając z doradcą pod numerem 22 444 44 79 lub stacjonarnie u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Gdynia, Ubezpieczenie domu mieszkania Gliwice

Jakie elementy mojego mieszkania mogę objąć ubezpieczeniem?

W LINK4 ochrona ubezpieczeniowa może obejmować dom jednorodzinny w użytkowaniu, mieszkanie w użytkowaniu, stałe elementy, dom jednorodzinny w budowie lub przebudowie, mieszkanie w budowie lub przebudowie, budowle, ruchomości domowe i dom letniskowy.

Jakie są obowiązki właściciela mieszkania w ramach wspólnoty mieszkaniowej?

Do obowiązków właściciela należy przede wszystkim przestrzeganie regulaminu wspólnoty mieszkaniowej (jeśli został uchwalony), a także terminowe regulowanie wymaganych opłat. 

Czy udział w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowy?

Nie, udział w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej nie jest obowiązkowy. Warto jednak w nich uczestniczyć, bo na takich spotkaniach są podejmowane ważne decyzje dotyczące nie tylko części wspólnych, ale również prywatnych lokali wchodzących w skład tej jednostki.

Źródła:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19820300210