Aktem prawnym decydującym w kontekście zmiany przeznaczenia budynków jest Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. To właśnie w tym miejscu znajdziesz wszystkie informacje potrzebne do tego, by rozpocząć ten proces i doprowadzić go do końca.

Przede wszystkim, warto mieć świadomość tego, że nie każdy budynek gospodarczy można przekształcić na mieszkalny. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy są spełnione następujące warunki:

• nie narusza to obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu,
• nie stanowi to zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
• nie wpłynie to na pogorszenie stanu środowiska, stanu zachowania zabytków lub warunków zdrowotno-sanitarnych,
• nie doprowadzi to do wprowadzenia, utrwalenia bądź zwiększenia ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Każda chęć zmiany sposobu użytkowania nieruchomości musi zostać zgłoszona odpowiedniemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W tym przypadku jest to albo starosta, albo prezydent miasta na prawach powiatu. Zgłoszenia należy dokonać w formie pisemnej lub elektronicznej poprzez portal e-Budownictwo. 

Pamiętaj, że nie możesz rozpocząć żadnych prac adaptacyjnych przed dopełnieniem tego obowiązku. Trzeba najpierw złożyć stosowne dokumenty, a następnie poczekać 30 dni. Jeśli w  tym czasie nie dostaniesz informacji o sprzeciwie ze strony urzędu (jest to traktowane jako milcząca zgoda) albo otrzymasz pisemną zgodę, możesz przystąpić do działania. Pamiętaj tylko o tym, że na ukończenie projektu masz 2 lata od momentu złożenia zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania budynku. Jeśli przekroczysz ten termin, przyjdzie Ci przejść przez te same formalności powtórnie.

Warto zwrócić uwagę na to, że zgłoszenie chęci zmiany przeznaczenia nieruchomości jest obowiązkiem, którego lepiej nie lekceważyć. Jeśli zostanie wykryte, że zamieszkujesz budynek funkcjonujący formalnie jako gospodarczy, zostanie to uznane za samowolę budowlaną. Tym samym możesz spotkać się z poważnymi konsekwencjami, a dokładnie z:

• grzywną w wysokości od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy złotych,
• nakazem przejścia przez wymagane formalności,
• nakazem przywrócenia budynku do jego pierwotnego stanu lub jego rozbiórki,
• odpowiedzialnością cywilną, jeśli w wyniku Twojego działania zostaną poszkodowane osoby trzecie, np. sąsiedzi.

Wbrew pozorom, w większości przypadków nie musisz dysponować specjalistyczną wiedzą ani zatrudniać prawnika, aby uporać się z tym procesem. Najczęściej wystarczy tylko wiedzieć, jak przekształcić budynek gospodarczy w dom mieszkalny i postępować zgodnie z przyjętą procedurą krok po kroku. Zapoznaj się z czytelną instrukcją, która przeprowadzi Cię przez wszystkie wymagane formalności.

1. Pobierz zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z portalu e-Budownictwo.
2. Wypełnij je i zbierz pozostałe wymagane dokumenty, czyli m.in.:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach,
• opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji,
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
• pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw.

1. Złóż komplet wymaganych dokumentów u starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu.
2. Jeśli otrzymasz informację o konieczności uzupełnienia jakichś braków w dokumentacji, zrób to w wyznaczonym przez urząd terminie.
3. O ile w ciągu 30 dni nie otrzymasz pisemnego sprzeciwu, możesz uznać, że przeznaczenie budynku zostało zmienione na mocy milczącej zgody. To samo dotyczy sytuacji, w której otrzymasz zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu jeszcze przed upływem tego terminu.
4. Jeśli spotkasz się ze sprzeciwem, możesz się od niego odwołać. Odwołanie w pisemnej formie (wraz z argumentami przemawiającymi za Twoją racją) należy złożyć do tego organu, który wydał decyzję, w ciągu 14 dni od jej otrzymania. Rozpatrywaniem tego dokumentu zajmą się natomiast urząd wojewódzki lub Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdy sam proces prawny nie jest wystarczający, bo budynek wymaga przeprowadzenia jakichś prac budowlanych, zanim zostanie zamieszkany. Jak przekształcić budynek gospodarczy w mieszkalny w takim przypadku? Po prostu wystąp o pozwolenie na budowę lub zgłoś zamiar przebudowy (w zależności od konkretnych okoliczności) i postępuj dokładnie tak, jak w przypadku formalności przed rozpoczęciem budowy domu. 

Po uzyskaniu zgody na zmianę sposobu użytkowania nieruchomości możesz przystąpić do planowania prac budowlano-remontowych. Pamiętaj o tym, że nie możesz kierować się w tym względzie własnymi upodobaniami. Budynki mieszkalne muszą spełniać wymogi określane przez wyżej wspomniane Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dotyczą one w szczególności takich kwestii, jak:

• minimalne odległości od granicy działki budowlanej,
• dostęp do budynku i posesji z drogi,
• wysokość pomieszczeń, 
• izolacja termiczna,
• wentylacja i ogrzewanie,
• doprowadzenie prądu, wody użytkowej i pozostałych mediów.

Po zakończeniu wszystkich prac należy przeprowadzić odbiór budowlany i uzyskać pozytywną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Dopiero wtedy możesz legalnie zamieszkać w budynku gospodarczym, który został przekształcony na mieszkalny.

Sam proces zmiany sposobu użytkowania nieruchomości jest bezpłatny. Jeśli zdecydujesz się na załatwienie wszystkich spraw przez pełnomocnika, zapłacisz dodatkowo 17 zł za ustanowienie pełnomocnictwa. Jeśli chodzi o pozwolenie na budowę, w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu mieszkalnym nie obowiązują żadne opłaty, chyba że i tu skorzystasz z pomocy pełnomocnika – wtedy ponownie zapłacisz za to 17 zł.

Jak widać, w teorii nie musisz dysponować dużym budżetem, aby sprostać wyzwaniu polegającemu na tym, jak przekształcić budynek gospodarczy na mieszkalny. Koszty mogą jednak generować same prace budowlano-remontowe, które trzeba będzie wykonać, aby przestrzeń nadawała się do zamieszkania. Niestety, nie sposób oszacować, jakiego budżetu będziesz potrzebować, aby uporać się z tym zadaniem. Wszystko zależy od tego, co dokładnie trzeba zrobić i jakiego standardu oczekujesz po zakończeniu prac. Możesz na to potrzebować od kilku do nawet kilkuset tysięcy złotych.

Chociaż zarówno dom jednorodzinny w użytkowaniu, jak i budynek gospodarczy mogą być objęte umową ubezpieczenia, to jednak znajdujące się w niej zapisy różnią się w zależności od przeznaczenia budynku. Nie wystarczy więc tylko wiedzieć, jak przekształcić budynek gospodarczy w dom mieszkalny z urzędowego, formalnego punktu widzenia. Aby zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa w różnych sytuacjach, należy zgłosić swojemu ubezpieczycielowi zmianę przeznaczenia ubezpieczonego budynku, jak również rozpoczęcie jego przebudowy i ubezpieczyć go jako dom w budowie/przebudowie.

Jeśli jednak skradzione rzeczy znajdowały się w nieruchomości funkcjonującej w umowie ubezpieczenia jako budynek gospodarczy, obowiązują tu pewne limity odpowiedzialności. W związku z tym otrzymasz odszkodowanie wynoszące do 25% sumy ubezpieczenia ruchomości domowych.

Warto też pamiętać o tym, że budowa lub przebudowa stanowi przypadek wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela, o ile nieruchomość nie została ubezpieczona jako w budowie lub przebudowie. Jeśli nie zgłosisz tego faktu i dojdzie do jakiejś szkody, nie otrzymasz odszkodowania. Wystarczy jednak wcześniejszy kontakt z LINK4 i zawarcie nowej umowy ubezpieczenia), aby uniknąć jakichkolwiek problemów i zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa także w trakcie przebudowy.

Teraz już wiesz, jak przekształcić budynek gospodarczy w mieszkalny. Gdy uda Ci się dopełnić wszystkie formalności urzędowe i przeprowadzić prace budowlano-remontowe, możesz stworzyć funkcjonalną przestrzeń mieszkalną o standardzie nie odstającym od dzisiejszych norm. Adaptacja takiego budynku pozwoli przystosować go do zamieszkania, a przy tym nada mu nietuzinkowy charakter. W wielu przypadkach okazuje się to również korzystne z ekonomicznego punktu widzenia.

Warto jednak mieć na uwadze to, że ubezpieczenia budynków o przeznaczeniu mieszkalnym i gospodarczym rządzą się innymi prawami. Zastanawiając się nad tym, jak zmienić budynek gospodarczy na mieszkalny, nie zapomnij również o kontakcie z ubezpieczycielem i zmianie umowy ubezpieczeniowej. 

Jeśli interesuje Cię zakup ubezpieczenia, skorzystaj z jednej z opcji: kalkulator online, rozmowa z doradcą dostępnym pod numerem 22 44 44 79 lub wizyta u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania od pożaru,  Ubezpieczenie domu mieszkania od kuny

Czy każdą adaptację trzeba zgłaszać do urzędu?

Tak. W zależności od konkretnego przypadku należy albo dokonać zgłoszenia, albo wystąpić o pozwolenie na budowę, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Jak długo trwa proces zmiany przeznaczenia budynku?

O ile nie napotkasz żadnych formalności i nie potrzebujesz pozwolenia na budowę, proces powinien się zakończyć w ciągu 30 dni od momentu złożenia wniosku o zmianę sposobu użytkowania budynku. Warto pamiętać, że jeśli spotkasz się z koniecznością doniesienia do urzędu dodatkowych dokumentów, ten 30-dniowy okres rozpoczyna się dopiero w momencie, w którym wniosek i załączniki będą kompletne.

Czy można uzyskać dofinansowanie na przekształcenie budynku gospodarczego w mieszkalny?

Takie programy nie są standardem na skalę krajową, choć lokalne, samorządowe przepisy mogą zapewniać jakąś bonifikatę dla osób, które zdecydują się na ten krok. Budynek gospodarczy przekształcany na mieszkalny może jednak wymagać termomodernizacji, a tu masz już do wyboru wiele programów rządowych. 

Jakie kary grożą za użytkowanie budynku bez formalnej zmiany funkcji?

Możesz spotkać się z grzywną od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy złotych, a nawet z nakazem doprowadzenia budynku gospodarczego do pierwotnego stanu.

Źródła:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20020750690
2. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19940890414