Kaucja za wynajem mieszkania – wszystko, co musisz wiedzieć

Kaucja za wynajem mieszkania jest pieniężną formą zabezpieczenia interesów właściciela mieszkania. Zastaw chroni go w sytuacjach, gdyby najemca nie wywiązał się z warunków umowy najmu. Na przykład zalegałby z czynszem lub uszkodził elementy lokalu.

Zasady pobierania kaucji reguluje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ten dokument określa m.in. maksymalną wysokość kaucji za wynajem mieszkania i zasady jej zwrotu.

Zwróć uwagę, że odstępne a kaucja bywają ze sobą mylone. Odstępne to bezzwrotna jednorazowa opłata za możliwość korzystania z nieruchomości. Dzięki niej najemca zyskuje określone warunki. Dla właściciela jest to forma rekompensaty, gdyby umowa nie doszła do skutku. W przeciwieństwie do kaucji odstępne nie jest regulowane ustawą i zależy wyłącznie od ustaleń pomiędzy stronami.

Kaucja zabezpieczająca

Kaucja zabezpieczająca ma na celu pokrycie należności przysługujących wynajmującemu za takie sytuacje jak np.:

• niezapłacony czynsz lub media,
• zniszczenia powstałe z winy najemcy,
• koszty sprzątania lub odświeżenia lokalu po zakończeniu umowy najmu,
• brak opróżnienia lokalu w wyznaczonym w umowie terminie.

Kaucja jest równocześnie gwarancją dla najemcy, że otrzyma zwrot środków po zakończeniu umowy najmu. Zwłaszcza jeżeli nie wystąpiły okoliczności uzasadniające jej potrącenie.

Kaucja za wynajem mieszkania jest pobierana w dniu zawarcia umowy najmu. Choć strony umowy mogą się umówić na inny termin, np. w dniu przekazania kluczy do lokalu. Kaucja jest opłacana gotówką z potwierdzeniem odbioru lub przelewana na wskazany przez właściciela mieszkania numer rachunku bankowego.

Zapamiętaj, że kaucja za wynajem mieszkania:

• podlega zwrotowi po zakończeniu najmu, o ile nie wystąpiły podstawy do potrącenia należności wynajmującego;
• nie może zostać potraktowana jako ostatni czynsz bez pisemnej zgody właściciela nieruchomości;
• powinna być przechowywana przez właściciela oddzielnie od innych środków. Nie może być dowolnie wykorzystywana trakcie trwania najmu.

Jednym z elementów do ustalenia przed podpisaniem umowy najmu okazjonalnego czy zwykłego jest określenie wysokości zabezpieczenia. Prawo nie narzuca sztywnej stawki na właścicieli nieruchomości w kwestii kaucji. Natomiast w Ustawie o ochronie praw lokatorów określone są pewne ograniczenia.

Pamiętaj, że kaucja a czynsz to dwa odrębne zobowiązania najemcy względem właściciela. Kaucja jest jednorazowym i zwrotnym zabezpieczeniem na wypadek zniszczeń lub zaległości. Natomiast czynsz jest opłacany regularnie co miesiąc za możliwość korzystania z danego lokalu.

Maksymalna wysokość kaucji

Ustawodawca określił m.in. w art. 6, że:

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

W praktyce oznacza to, że właściciel nie może żądać kaucji wyższej niż równowartość dwunastu miesięcznych czynszów. Choć najczęściej spotkasz się w ogłoszeniach, że wysokość kaucji wynosi równowartość od jednego do trzech miesięcznych czynszów.

Co wpływa na wysokość kaucji?

Na to, w jakiej kwocie zostanie ustalona kaucja, ma wpływ wiele czynników. Wśród nich można wymienić m.in.:

• rodzaj podpisanej umowy,
• standard wyposażenia lokalu,
• stan techniczny nieruchomości,
• wielkość mieszkania,
• polityka właściciela nieruchomości,
• czas planowanego wynajmu mieszkania.

Choć wartość kaucji nie może wzrosnąć przez czas trwania najmu, to wiedz, że jest coś takiego jak waloryzacja kaucji. Dotyczy to szczególnie umów najmu zawieranych na długi okres. Informacja o tym powinna być zapisana w umowie i określać, że jej wzrost zależy od wskaźnika inflacji albo aktualnej wysokości czynszu.

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje po opróżnieniu lokalu. Wówczas, gdy kaucja wynosiła np. trzykrotność miesięcznego czynszu, to kwota zwrotu kaucji za wynajem będzie równa iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu na koniec najmu i krotności czynszu przyjętej przy podpisaniu umowy najmu.

Umowa najmu lokalu to formalny dokument, który określa prawa i obowiązki zarówno właściciela (wynajmującego), jak i lokatora (najemcy). Oprócz opisu najważniejszych danych na temat stron umowy i nieruchomości, powinna zawierać również informacje o kosztach i opłatach. W tym wysokość, termin i sposób przekazania kaucji oraz warunki zwrotu.

Dobrze sporządzona umowa najmu pod kątem kaucji zawiera takie dane jak:

1. Wysokość kaucji – podana jako wartość lub równowartość miesięcznego czynszu za wynajem mieszkania.
2. Termin i sposób przekazania – np. w dniu podpisania umowy w formie gotówki lub przelewem na wskazane w umowie konto właściciela.
3. Cel pobrania kaucji – czyli na co może zostać przeznaczona np. na zniszczenia, zaległości czynszowe lub innych opłat.
4. Zasady waloryzacji kaucji, jeżeli obie strony się na nią zgodziły.
5. Termin i warunki zwrotu kaucji po zakończeniu najmu.

Pamiętaj, że w zależności od tego, jaki lokal wynajmujesz, to przepisy w zakresie kaucji mogą się różnić. Tak jest w przypadku najmu lokalu zamiennego i najmu socjalnego lokalu. W tych dwóch przypadkach według art. 6 ust. 2 kaucja za wynajem mieszkania nie jest pobierana.

Jednym z ważniejszych momentów dla najemcy jest zwrot kaucji za mieszkanie. Aby uniknąć nieporozumień na koniec umowy, warto znać zarówno zapisy samej umowy, jak i przepisy prawa.

Ustawa o ochronie praw lokatorów określa w art. 6 ust. 4, że:

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Ważne jest to, że nie chodzi tyle o datę zakończenia najmu lokalu, co faktycznego opuszczenia go. Warto w tym dniu spisać protokół zdawczo-odbiorczy. To na jego podstawie właściciel określi, czy zwrot kaucji za mieszkanie będzie w całości, czy dokona potrąceń. Dodatkowo możesz wykonać zdjęcia przed rozpoczęciem najmu. Będzie to Twoje dodatkowe zabezpieczenie, gdyby właściciel nie pamiętał o usterkach, które już były.

Według art. 6e ust. 1 najemca po zakończeniu najmu lokalu i opróżnienia go ma obowiązek:

odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.

Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Kaucja zwrotna za mieszkanie może być odzyskana:

1. W całości, jeżeli lokal zostanie oddany w stanie niepogorszonym wraz z odnowieniem nieruchomości i dokonaniem niezbędnych napraw.
2. W części, jeżeli najemca ma zaległości względem wynajmującego lub nie dokonał napraw i odświeżenia lokalu.
3. Zwaloryzowana w sytuacji, gdy umowa przewiduje jej waloryzację na podstawie zmiany wysokości czynszu lub wskaźnika inflacji.

Jak zabezpieczyć się przed nieuzasadnionym zatrzymaniem kaucji?

1. Sporządź dokładny protokół zdawczo-odbiorczy. Najlepiej dodać do niego dokumentację fotograficzną.
2. Zachowaj dowody płatności czynszu i innych rachunków.
3. Zachowaj potwierdzenie przelewu kaucji lub dokument potwierdzający odbiór gotówki.

Jeżeli napotkasz problem i właściciel nie będzie chciał Ci zwrócić kaucji, to możesz dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.

Zarówno ubezpieczenie mieszkania, jak i kaucja za wynajem mieszkania jest pewną funkcją zabezpieczenia, jednak mają inne zastosowanie i konsekwencje prawne.

Co najważniejsze – ubezpieczenie nie zastępuje kaucji. Dlatego mimo tego, że właściciel nieruchomości ma wykupione ubezpieczenie, to nadal może żądać od najemcy wpłacenia kaucji.

Ubezpieczenie mieszkania obejmuje zdarzenia losowe, na które najemca nie ma wpływu. Są to takie sytuacje jak pożar, powódź albo przepięcie.

Natomiast kaucja ma charakter rozliczeniowy. Zabezpiecza właściciela lokalu na wypadek uszkodzeń z winy najemcy.

Ubezpieczenie mieszkania przez najemcę

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie, warto kupić ubezpieczenie, które ochroni nie tylko Twój majątek, ale pokryje również koszty za szkody, które wyrządziłeś osobom trzecim. Możesz ubezpieczyć ruchomości domowe. Wtedy ochroną objęte są Twoje rzeczy takie jak telewizor, laptop itp. Wówczas, gdy dojdzie do zalania mieszkania ze względu np. na awarię pralki, to możesz zgłosić szkodę do ubezpieczyciela. Coraz więcej właścicieli mieszkań oczekuje od najemców, że wykupią ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym.

OC w życiu prywatnym, które możesz wybrać razem z ubezpieczeniem ruchomości domowych,  obejmuje ochroną szkody wyrządzone osobom trzecim, np. sąsiadom wskutek zalania mieszkania poniżej.

Takie ubezpieczenie to niewielki koszt za rok w porównaniu do strat i obciążeń, jakie mogą Cię czekać. Dlatego skorzystaj z ubezpieczenia mieszkania w LINK4. Zyskasz szeroki zakres ochrony oraz assistance domowy i pomoc prawną.

Ubezpieczenie kupisz wygodnie przez internet. W tym celu wystarczy uzupełnić dane w kalkulatorze online. Pozwoli Ci to szybko poznać wysokość składki. Jeżeli masz jakieś pytania, co do zakresu ubezpieczenia lub samego zawarcia umowy, zadzwoń na naszą infolinię pod numer 22 444 44 79 i skorzystaj z pomocy doradcy LINK4. Umowę ubezpieczenia możesz również zawrzeć na spotkaniu z agentem współpracującym z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Bydgoszcz, Ubezpieczenie domu mieszkania Bytom

Kaucja – wynajem mieszkania bez tej opłaty to rzadkość, ponieważ zabezpiecza ona interesy właściciela w razie uszkodzeń lub zaległości. Aby uniknąć nieporozumień, ważne jest spisanie jasnych zasad jej rozliczania. Warto do zapisów umowy dodać kwestie waloryzacji kaucji, jeżeli planujesz długoterminowy wynajem mieszkania.

Zapamiętaj, że kaucja przede wszystkim zabezpiecza interes wynajmującego, ale podlega zwrotowi po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu w ciągu 30 dni. Co więcej, właściciel nieruchomości nie może ustalić kaucji wyższej niż dwunastokrotności miesięcznego czynszu.

Natomiast samo ubezpieczenie mieszkania nie zastąpi kaucji, ale może odciążyć najemcę w przypadku kosztów związanych z nieprzewidzianymi zdarzeniami. Dlatego warto rozważyć wykupienie takiego dodatkowego zabezpieczenia.

Na koniec pamiętaj, że najlepszym sposobem na zwrot całości kaucji jest dokładne sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego wraz ze zdjęciami.

Czy kaucja jest obowiązkowa?

Kaucja nie jest wymagana, jeżeli chodzi o przepisy prawne. Natomiast jej pobieranie jest standardową praktyką. W ten sposób właściciel mieszkania może zabezpieczyć się na wypadek szkód lub zaległości czynszowych.

Wynajem mieszkania bez kaucji zależy wyłącznie od decyzji właściciela nieruchomości. Zdarza się to rzadko i zazwyczaj dotyczy mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo lub przez zaufanych najemców.

Czy można negocjować wysokość kaucji?

Tak, możesz negocjować z wynajmującym wysokość kaucji. Pamiętaj, że ustawa o ochronie praw lokatorów określa, że jej poziom nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.

Co zrobić, gdy wynajmujący nie chce zwrócić kaucji?

Jeżeli wynajmujący nie chce oddać Ci pieniędzy, w pierwszej kolejności skontaktuj się bezpośrednio z właścicielem i przypomnij o zwrocie. W drugim kroku zażądaj pisemnego uzasadnienia oraz wyślij oficjalne wezwanie do zapłaty. Dokument wyślij listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Jeżeli te działania nie przyniosą skutku, to możesz złożyć pozew do sądu cywilnego. Za każdy dzień opóźnienia należą Ci się odsetki ustawowe.

Czy kaucja podlega oprocentowaniu?

Kaucja nie podlega oprocentowaniu, czyli naliczaniu odsetek bankowych. Natomiast podlega waloryzacji. Oznacza to, że jeżeli w trakcie trwania umowy wzrósł czynsz, to zwracana kaucja powinna mu odpowiadać.

W umowie najmu mieszkania powinien wtedy znaleźć się zapis, że wysokość kaucji odpowiada np. równowartości trzech czynszów.

Jak udokumentować stan mieszkania przy wpłacie i odbiorze kaucji?

Do udokumentowania stanu mieszkania najlepiej sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. W tym dokumencie znajdzie się opis stanu technicznego lokalu wraz ze zdjęciami z dnia zawarcia umowy najmu oraz dnia opróżnienia lokalu.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf