Pod pojęciem hipoteki należy rozumieć ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na cudzym mieniu, w tym przypadku na nieruchomości. Stanowi ono zabezpieczenie zapewniające wierzycielowi prawo do zaspokojenia roszczeń z nieruchomości, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami i niezależnie od tego, kto jest aktualnym (na dzień dochodzenia roszczenia) właścicielem nieruchomości. Zmiana właściciela nie powoduje, że wierzyciel, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, traci możliwość egzekwowania swojej należności z przedmiotu obciążonego hipoteką.

Jeśli w księdze wieczystej mieszkania znajduje się wpis o hipotece na rzecz banku, nieruchomość stanowi formalnie przedmiot własności osoby lub osób wskazanych jako właściciele (w dziale II księgi wieczystej), natomiast bank ma prawo do sprzedaży mieszkania i pokrycia swoich roszczeń z uzyskanej ze sprzedaży kwoty w przypadkach, w których kredytobiorca-właściciel mieszkania nie wywiązuje się z umowy kredytowej. Dopóki nabywca spłaca kredyt zgodnie z harmonogramem, hipoteka okazuje się niemal nieodczuwalna. Problemy mogą wystąpić wtedy, gdy pojawią się opóźnienia w regulowaniu rat. Wtedy bank może wyegzekwować należną kwotę, sprzedając nieruchomość.

Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką ma dwa główne obowiązki. Pierwszym jest dokonanie wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Drugi to terminowe spłacanie rat kredytu zgodnie z harmonogramem.

Wbrew pozorom, kupno nieruchomości z hipoteką to rozwiązanie, na które nabywcy decydują się dość często. Motywy bywają różne. Nie da się ukryć, że zakup takiego mieszkania może nieść za sobą dużą korzyść finansową ze względu na przystępną cenę. Istotnym atutem takich nieruchomości może być także to, że są to mieszkania z rynku wtórnego, a więc przynajmniej częściowo urządzone, a tym samym można w nich zamieszkać od razu. Nie można również zapominać o często atrakcyjnym położeniu lokali z rynku wtórnego na mapie miasta.

Nie należy jednak zapominać o potencjalnych ryzykach, z jakimi wiąże się wybór takiej nieruchomości. Wpis hipoteki oznacza, że bank ma prawo rozpocząć egzekucję komorniczą, jeśli kredyt nie jest spłacany zgodnie z umową kredytową. Warto więc zadbać o to, by w momencie przeniesienia prawa własności na Ciebie lokal był już wolny od takich ograniczeń – czyli wpis hipoteki z księgi wieczystej został wykreślony.

Z tego powodu staranne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości jest niezwykle istotne. Chociaż trzeba to zrobić zawsze, gdy przedmiotem transakcji jest mieszkanie z rynku wtórnego, przy obciążeniu kredytem należy zwrócić na to szczególną uwagę. Nie zaszkodzi również skorzystać z profesjonalnego wsparcia prawnika.

Jeśli zależy Ci na poczuciu bezpieczeństwa podczas przeprowadzania tej transakcji, zapoznaj się z poniższymi wskazówkami, dzięki którym nie zapomnisz o kluczowych kwestiach. Zobacz, jak powinno przebiegać kupno mieszkania z hipoteką krok po kroku.

Sprawdzenie księgi wieczystej i stanu zadłużenia

Po obejrzeniu nieruchomości i wyrażeniu chęci zakupu należy starannie sprawdzić jej stan prawny. W tym celu zapoznaj się z III i IV działem księgi wieczystej nieruchomości. Znajdziesz tam wpisy hipoteki i ewentualnie innych ograniczonych prawach rzeczowych takich jak, np. użytkowanie, służebność czy roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli, czy wieczystych użytkowników, roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawienie do zniesienia współwłasności.

Promesa bankowa i stan salda kredytu

Sam fakt obciążenia hipoteką nie powinien od razu przesądzić o negatywnej decyzji zakupowej. Kolejnym krokiem powinno być zapoznanie się ze szczegółami dotyczącymi kredytu. Tutaj musisz poprosić sprzedającego o informacje. Tylko on jest w stanie uzyskać w banku oficjalny dokument potwierdzający wysokość kredytu pozostałego do spłaty oraz termin i warunki spłaty.

Powinieneś również poprosić sprzedającego o uzyskanie tzw. promesę. Jest to dokument, w którym bank wyraża zgodę na usunięcie wpisu o hipotece z księgi wieczystej mieszkania, gdy transakcja sprzedaży zostanie sfinalizowana, a kredyt hipoteczny zaciągnięty przez obecnego właściciela nieruchomości zostanie w pełni spłacony.

Pamiętaj, że tego typu dokumenty bankowe nie są wystawiane od ręki. Zazwyczaj trzeba na nie poczekać ok. 2 tygodnie, chyba że sprzedający postara się o to z wyprzedzeniem, od razu po podjęciu decyzji o sprzedaży nieruchomości. Warto więc uzbroić się w cierpliwość.

Umowa przedwstępna

Jeszcze przed sfinalizowaniem wszystkich formalności warto zawrzeć umowę przedwstępną. Służy ona potwierdzeniu, że strony są zainteresowane przeprowadzeniem transakcji oraz potwierdzeniu najważniejszych elementów umowy: przedmiotu, ceny, daty, do której umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta.

Umowę przedwstępną można zawrzeć u notariusza, ale nie jest to wymagane. Przy wyborze formy zawarcia umowy przedwstępnej warto pamiętać, że w przypadku zawarcia jej w innej formie niż akt notarialny, jeżeli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy, druga strona może żądać naprawienia szkody. Nie ma jednak możliwości żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy umowa zostanie zawarta w formie aktu notarialnego (czyli w formie właściwej dla przeniesienia własności nieruchomości) w przypadku uchylania się jednej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może dochodzić jej zawarcia przed sądem. Sprzedawca może również wymagać wpłacenia zadatku lub zaliczki, jeżeli strony zdecydują się na skorzystanie z instytucji zadatku w sytuacji, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie, druga strona może od niej odstąpić, zachowując go, a gdy sama go dała, może żądać zwrotu dwukrotnie wyższej sumy. Zaliczka ma nieco inny charakter – jest to w pewien sposób przedpłata i zapłata części przyszłej płatności za dany produkt czy usługę. 

W umowie przedwstępnej warto także zawrzeć istotne z punktu widzenia stron transakcji aspekty. W kontekście kupna nieruchomości obciążonej hipoteką powinno to być m.in. zobowiązanie sprzedającego do pozyskania wyżej wspomnianych dokumentów od banku.

Dla kupującego umowa przedwczesna oznacza przede wszystkim czas na załatwienie wszystkich formalności związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Nie dotyczy to jednak osób, które zamierzają dokonać zakupu za gotówkę.

Wizyta u notariusza

Gdy obie strony transakcji załatwią wszystkie sprawy określone w umowie przedwstępnej, mogą spotkać się u notariusza i podpisać umowę przyrzeczoną. W tym momencie prawo własności nieruchomości przechodzi ze sprzedającego na Ciebie.

Dopełnienie formalności po zakupie 

Jeżeli zakup mieszkania finansujesz kredytem hipotecznym, po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości z taką umową powinieneś udać się do banku, z którym zawarłeś umowę kredytu. Akt notarialny jest dla banku podstawą do uruchomienia kredytu. Zostanie on wypłacony zgodnie z ustaleniami dokonanymi umową kredytową. Najczęściej cała kwota kredytu wypłacana jest bezpośrednio na rachunek sprzedającego lub banku, który udzielił sprzedającemu kredytu.

Następny krok należy do zbywcy. Po upewnieniu się, że kredyt został spłacony zgodnie z umową, powinien udać się do banku i uzyskać tzw. kwit (list) mazalny, czyli dokument potwierdzający spłatę założenia i zawierający zgodę banku na wykreślenie hipoteki. Z tym dokumentem trzeba udać się następnie do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym odpowiadającym lokalizacji nieruchomości. List mazalny jest obowiązkowym załącznikiem do wniosku o wykreślenie wpisu z hipoteki (formularz KW-WPIS). Wniosek podlega opłacie sądowej w wysokości 100 zł. Wniosek możesz złożyć osobiście w biurze podawczym sądu lub wysłać go pocztą. Niestety nie ma możliwości złożenia wniosku przez Internet. W zależności od sądu rozpatrzenie wniosku może potrwać od kilku dni do kilku miesięcy.

Jak już wspomnieliśmy, kluczem do przekonania się o stanie prawnym nieruchomości jest sprawdzenie jej księgi wieczystej. Jak to zrobić?

Jednym z najprostszych sposobów jest skorzystanie z portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste (ms.gov.pl). O ile interesuje Cię tylko przejrzenie dokumentu, a tyle wystarczy, aby zobaczyć ewentualny wpis o hipotece, to nie będzie Cię to nic kosztować. Aby zobaczyć daną księgę wieczystą, potrzebujesz tylko jednego: jej numeru. Powinien Ci go udostępnić właściciel nieruchomości.

O wypis z księgi wieczystej nieruchomości aktualnej na dzień sporządzenia aktu notarialnego sprzedającego poprosi też notariusz.

Wyżej opisany scenariusz dotyczy tylko jednej możliwości postępowania w przypadku zakupu mieszkania z hipoteką: spłacenia kredytu w całości i wykreślenia wpisu o hipotece z księgi wieczystej. Warto mieć jednak świadomość tego, że to nie jedyny sposób na uporanie się z taką sytuacją.

Innym rozwiązaniem może być jednorazowa spłata kredytu przez obecnego właściciela nieruchomości. Dzięki temu oferowane mieszkanie będzie już wolne od hipoteki w momencie zakupu – a tym samym unikniesz wiążącego się z tym ryzyka.

Warto też rozważyć cesję kredytu hipotecznego na kupującego. W takim przypadku właściciel nieruchomości pozbywa się jej wraz z kredytem, otrzymując za to ustaloną cenę. Nowy właściciel przejmuje z kolei kredyt i spłaca go dalej z ustalonym harmonogramem. 

Czy taka opcja jest korzystna dla Ciebie jako kupującego? To zależy. Przede wszystkim, zanim w ogóle zaczniesz się nad tym zastanawiać, upewnij się, że masz wystarczającą zdolność kredytową. Zostanie ona sprawdzona tak, jak zwykle przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. 

Dodatkowo cesja wymusza na Tobie zawarcie umowy kredytowej z bankiem, w którym zaciągnął zobowiązanie poprzedni właściciel mieszkania. Nie masz zatem swobody w wyborze banku, który zapewnia obecnie najlepsze warunki kredytowania. Musisz też mieć na uwadze to, że najprawdopodobniej dokona on rekalkulacji kredytu po sprawdzeniu Twojej zdolności kredytowej. W rezultacie możesz otrzymać kredyt na inny okres i z inną wysokością rat miesięcznych niż obecny kredytobiorca.

Wbrew pozorom, zakup mieszkania obciążonego hipoteką nie wiąże się z dużo wyższymi kosztami niż zwykle. Samo przejrzenie księgi wieczystej, aby sprawdzić wpis hipoteki na rzecz banku, nie kosztuje zupełnie nic. 

Ewentualne koszty uzyskania promesy banku na wykreślenie wpisu, złożenie wniosku o wykreślenie go czy dostarczenie notariuszowi wypisu z księgi wieczystej obciążać będą dotychczasowego właściciela (kredytobiorcę). Twoje koszty związane z zakupem mieszkania obciążonego hipoteką nie powinny się różnić od tych, które poniósłbyś, kupując mieszkanie bez obciążeń.

Pod względem formalnym kupno domu z hipoteką nie różni się w niczym od zakupu mieszkania, które jest obciążone w ten sam sposób. Warto jednak zwrócić uwagę na dodatkowy aspekt dla tego typu nieruchomości – przy zakupie domu przedmiotem oferty jest cała działka wraz z posadowionym na nim budynkiem oraz np. garażem czy altaną ogrodową.

Własne mieszkanie czy dom to nie tylko komfort, ale też szereg obowiązków i obaw. Jeśli chcesz zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa w wielu sytuacjach, rozważ ubezpieczenie nieruchomości od razu po sfinalizowaniu transakcji zakupu mieszkania lub domu.

W zdecydowanej większości przypadków produkty z tej kategorii są nieobowiązkowe, a ich zakup zależy od decyzji właściciela nieruchomości. Wyjątek stanowi kupno domu z hipoteką (na kredyt) – wtedy bank może wymagać takiego dodatkowego zabezpieczenia.

Nawet jeśli nie zaliczasz się do tej grupy, zawarcie umowy ubezpieczenia nieruchomości może okazać się dobrym pomysłem. Nie jesteś w stanie zapobiec wystąpieniu wszystkich zdarzeń losowych, na które narażeni są właściciele mieszkań czy domów. Możesz jednak zapewnić sobie ochronę od ich finansowych skutków. Dzięki temu ewentualna szkoda okaże się mniejszą stratą finansową – bo zlikwidujesz ją z ubezpieczenia i dostaniesz należne odszkodowanie.

Niezależnie od tego, czy masz w planach zakup mieszkania, czy kupno domu obciążonego hipoteką, zachowaj szczególną ostrożność. Jeśli chcesz uniknąć późniejszych problemów, upewnij się przede wszystkim, że bank wydał promesę wykreślenia hipoteki po spłacie zadłużenia. Sama zapłata ceny za nieruchomość powinna zostać podzielona na transze – jedna na rzecz spłaty kredytu i druga dla sprzedającego.

Jeśli chcesz zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa po zakupie mieszkania lub domu, nie zapomnij ubezpieczyć swojej nieruchomości. W LINK4 masz szeroki zakres produktów do wyboru. Abywybrać ofertę najbardziej dopasowaną do Twoich potrzeb, wystarczy skorzystać z kalkulatora znajdującego się na stronie internetowej. Możesz również zadzwonić pod numer 22 44444 23 lub spotkać się z agentem współpracującym z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Co to znaczy, że mieszkanie jest obciążone hipoteką?

To znaczy, że bank dysponuje ograniczonym prawem rzeczowym do nieruchomości. Jeśli właściciel nie będzie terminowo spłacać rat, wierzyciel ma prawo do przejęcia mieszkania obciążonego hipoteką i zaspokojenia z niego swoich finansowych roszczeń.

Jakie ryzyka wiążą się z kupnem nieruchomości z hipoteką?

Kupno domu obciążonego hipoteką, podobnie jak mieszkania, niesie za sobą ryzyko wystąpienia problemów, jeśli poprzedni właściciel nie spłaci kredytu zgodnie z ustalonym harmonogramem. W takim przypadku bank ma prawo do zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości przed innymi wierzycielami. Trzeba pamiętać, że zabezpieczenie hipoteką daje wierzycielowi (bankowi) prawo do dochodzenia swoich roszczeń z nieruchomości, nawet jeżeli została ona sprzedana lub przekazana w drodze darowizny.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką?

Osoba sprzedająca mieszkanie powinna Cię o tym powiadomić. Dodatkowo sprawdzisz to samodzielnie, przeglądając księgę wieczystą nieruchomości, a dokładnie jej IV dział.

Czy można przejąć hipotekę poprzedniego właściciela?

Istnieje możliwość cesji kredytu hipotecznego i tym samym przejęcia go przez nabywcę. Trzeba jednak liczyć się z tym, że takie rozwiązanie nie zawsze okazuje się korzystne dla nabywcy.

Jakie są koszty związane z kupnem mieszkania obciążonego hipoteką?

Kupno domu obciążonego hipoteką (lub mieszkania) zasadniczo nie powinno wiązać się z wyższymi kosztami ponoszonymi przez kupującego w stosunku do kupna mieszkania nieobciążonego hipoteką.

Źródła:

1. https://zbp.pl/getmedia/28b5f8cf-5ba1-4b07-ae26-d388c1705d55/RaportAmron_Sarfin_4_23_PL_240227_final