Umowa darowizny to porozumienie z zakresu prawa cywilnego, w ramach którego jedna strona (darczyńca) przekazuje coś drugiej (obdarowany) bez żadnych opłat. Znaczącym aspektem jest tu bezpłatność świadczenia. Gdy w grę wchodzi jakakolwiek zapłata (w gotówce lub barterze) jest to już umowa kupna-sprzedaży lub zamiany.

Darowizna mieszkania to jeden z najczęściej występujących przykładów takiego porozumienia. Przedmiotem darowizny mogą jednak stać się również inne dobra, m.in. samochód, gotówka, firma czy sprzęt elektroniczny. Wszystkie kwestie związane z taką umową reguluje Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, a dokładnie artykuły 888- 902.

Zazwyczaj umowa darowizny nie wymaga spisania w formie aktu notarialnego. I bez tego pozostaje w mocy, o ile przyrzeczenie zostanie spełnione. Wyjątek od tej zasady stanowią nieruchomości, w przypadku których jest to już konieczne – pod rygorem nieważności.

Do notariusza należy udać się z:

• dokumentami potwierdzającymi tożsamość, np. dowodami osobistymi,
• dokumentami potwierdzającymi stopień powinowactwa między stronami umowy (w celu ustalenia postawy do zwolnienia z podatku), np. skróconym odpisem aktu urodzenia obdarowanego,
• numerem księgi wieczystej nieruchomości,
• podstawą do roszczenia tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością, np. umową kupna sprzedaży, inną umową darowizny, postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku,
• szacunkową wartością rynkową nieruchomości (do celów podatkowych),
• potwierdzeniem uiszczenia podatku od nieruchomości (lub decyzją o zwolnieniu z niego).

W umowie powinny znaleźć się natomiast następujące elementy:

• dane osobowe darczyńcy i obdarowanego (imię i nazwisko, PESEL, adres zamieszkania, seria i numer dokumentu tożsamości),
• opis przedmiotu darowizny (tytuł prawny do nieruchomości, numer jej księgi wieczystej, dokładny adres i metraż, jak również ograniczone prawa rzeczowe na rzecz osób trzecich, jeśli występują),
• oświadczenie darczyńcy o tym, że przekazuje nieruchomość w darowiźnie,
• oświadczenie obdarowanego o tym, że przyjmuje nieruchomość w darowiźnie,
• data i miejsce sporządzenia umowy darowizny,
• podpisy darczyńcy i obdarowanego.

Rola notariusza nie ogranicza się jedynie do zweryfikowania tożsamości obu stron umowy i sporządzenia tego dokumentu w pisemnej formie. Czuwa on również nad formalnościami podatkowymi, których należy dopełnić. Jeśli okaże się, że trzeba opłacić podatek, nie tylko obliczy jego wysokość, lecz także pobierze należną kwotę i złoży ją w urzędzie skarbowym wraz ze zgłoszeniem powstania obowiązku podatkowego. Dzięki temu, że proces odbywa się w formie aktu notarialnego, ani darczyńca, ani obdarowany nie muszą zajmować się tym na własną rękę.

O ile sama darowizna mieszkania jest w stu procentach darmowa, o tyle spisanie jej w formie aktu notarialnego niesie za sobą konieczność opłacenia taksy notarialnej. Jej wysokość wynika z Obwieszczenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 11 października 2024 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i w 2025 roku wynosi:

• dla nieruchomości o wartości do 3000 zł – 100 zł,
• dla nieruchomości o wartości od 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• dla nieruchomości o wartości od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• dla nieruchomości o wartości od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• dla nieruchomości o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• dla nieruchomości o wartości od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• dla nieruchomości o wartości od 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Do tego należy doliczyć również opłatę za wpis do księgi wieczystej nieruchomości (200 zł) i za wypisy aktu notarialnego (6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę).

Trzeba też pamiętać o obowiązku zgłoszenia darowizny mieszkania do urzędu skarbowego i konieczności zapłaty podatku. Jego wysokość zależy od tego, do jakiej grupy podatkowej przynależy obdarowany, co reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Podział na grupy podatkowe prezentuje się następująco:

• do grupy pierwszej zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
• do grupy drugiej zalicza się zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,
• do grupy trzeciej zalicza się innych nabywców.

Jeśli obdarowany zalicza się do pierwszej grupy podatkowej, z wyłączeniem teściów, zięcia i synowej, nie obowiązuje go podatek od darowizny. Musi tylko dopełnić jednego obowiązku: zgłosić umowę do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od jej podpisania. Niedotrzymanie terminu zgłoszenia darowizny równa się natomiast brakowi przesłanek do zwolnienia z podatku i konieczności jego zapłacenia.

Zwolnienie z podatku może dotyczyć także osoby spoza tej grupy podatkowej, o ile zostaną spełnione poniższe warunki:

• jest ona obywatelem lub obywatelką Polski,
• nie dysponuje innym prawem własności nieruchomości,
• nie ma spółdzielczego własnościowego prawa do innej nieruchomości,
• nie jest najemcą żadnego mieszkania,
• zamierza zamieszkiwać otrzymaną w darowiźnie nieruchomość i zameldować się w niej na pobyt stały,
• nie planuje sprzedaży tej nieruchomości przez kolejne 5 lat,
• przedmiotem umowy darowizny jest mieszkanie o powierzchni nieprzekraczającej 110 m².

O ile nie zachodzą żadne przesłanki do skorzystania z ustawowego zwolnienia, musisz zapłacić podatek od darowizny do urzędu skarbowego. W 2025 roku jego wysokość wygląda następująco.

Przepisanie mieszkania nie musi dotyczyć jego całości. Jeśli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, jeden z nich może uczynić przedmiotem umowy darowizny swój udział w prawie własności do niej. Nie wymaga to wcześniejszego uzyskania zgody od pozostałych współwłaścicieli.

Problem pojawia się wtedy, gdy zależy Ci na tym, aby darowizna nieruchomości obejmowała ją w całości. W takim przypadku zgodę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele. Tym samym każdy z nich staje się darczyńcą i musi dopełnić związane z tym formalności, m.in. pojawić się u notariusza i podpisać umowę darowizny mieszkania. Efektem takiego działania jest zniesienie współwłasności.

Zakup nieruchomości to duża inwestycja, więc nie powinno dziwić, że wielu właścicieli wspomaga się w tym zakresie kredytem hipotecznym. To może jednak budzić pewne wątpliwości w kontekście darowizny, a dokładnie tego, czy jest możliwe przepisanie mieszkania z niespłaconą hipoteką.

Z prawnego punktu widzenia nie ma do tego żadnych przeciwwskazań. Trzeba tylko pamiętać, że hipoteka jest przypisana do konkretnego lokalu mieszkalnego, a nie do osoby. Co to oznacza? W teorii, to osoba zaciągająca kredyt odpowiada za jego spłacanie, nawet wtedy gdy nastąpi nieodpłatne przekazanie nieruchomości obdarowanemu. W praktyce, nierzetelne regulowanie rat może doprowadzić do tego, że bank rozpocznie proces windykacyjny względem kredytobiorcy, a jeśli to nie przyniesie skutku – będzie dążyć do zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości, która formalnie zmieniła już właściciela. Jednocześnie nie ma jednak prawa do zajęcia pozostałego majątku obdarowanego.

Gdy przepisanie mieszkania w formie darowizny dojdzie do skutku staniesz się jego właścicielem lub właścicielką. To oznacza, że zaczniesz odpowiadać za jego utrzymanie, a także ponosić straty finansowe wynikające z ewentualnych szkód powstałych na skutek różnych zdarzeń losowych. Poczucie bezpieczeństwa w tym drugim zakresie może Ci zapewnić ubezpieczenie nieruchomości.

Pamiętaj tylko, że przekazanie lokalu mieszkalnego w darowiźnie oznacza rozwiązanie umowy ubezpieczeniowej z darczyńcą. Jeśli chcesz cieszyć się poczuciem bezpieczeństwa w różnych sytuacjach związanych z posiadaniem i użytkowaniem mieszkania, musisz zatem zawrzeć nową umowę na własne nazwisko.

W LINK4 masz do wyboru – ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych i ubezpieczenie mienia od wszelkiego ryzyka. W tym pierwszym przypadku zakres ochrony obejmuje szkody, do których doszło wskutek konkretnych zdarzeń, m.in.:

• pożaru,
• uderzenia pioruna,
• przepięcia,
• silnego wiatru,
• gradu,
• zalania (w tym przez osoby trzecie),
• deszczu,
• dymu i sadzy,
• upadku drzew i masztów,
• wandalizmu.

Jeśli zdecydujesz się na zakup ubezpieczenia mienia od wszelkiego ryzyka, dostaniesz odszkodowanie za szkody powstałe w okresie ochrony ubezpieczeniowej wskutek wszelkich nagłych i nieprzewidzianych zdarzeń (z wyjątkiem zdarzeń, które zostały wskazane w OWU jako wyłączone z ochrony).

Przepisanie mieszkania w darowiźnie wymaga dopełnienia pewnych formalności. Odnosi się to w szczególności do konieczności sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego, a jeśli nie zachodzą żadne przesłanki do zwolnienia – do zapłacenia podatku.

Umowa darowizny nieruchomości została podpisana i jesteś jej właścicielem lub właścicielką? Zadbaj o swoje poczucie bezpieczeństwa, kupując ubezpieczenie nieruchomości. W LINK4 masz do dyspozycji 3 ścieżki zakupowe: kalkulator online, telefon (22 44 44 79) lub wizyta u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Jakie dokumenty są potrzebne do sporządzenia umowy darowizny mieszkania?

Notariusz będzie wymagać okazania m.in. dowodów osobistych obu stron, dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do nieruchomości, numeru księgi wieczystej oraz potwierdzenia uiszczenia podatku od nieruchomości.

Czy darowizna mieszkania może zostać anulowana?

Tak, jednak jest to obwarowane konkretnymi warunkami. Do takich sytuacji dochodzi najczęściej wtedy, gdy sytuacja materialna darczyńcy drastycznie się pogorszy lub obdarowany dopuści się względem niego rażącej niewdzięczności.

Jakie opłaty muszę ponieść przy darowiźnie mieszkania?

Samo przeniesienie prawa własności odbywa się bez żadnych opłat. Zapłacisz jednak za usługę notariusza (taksa notarialna + opłata za strony aktu notarialnego) oraz wpis do księgi wieczystej. Możesz również spotkać się z obowiązkiem zapłacenia podatku od darowizny.

Kiedy konieczne jest zgłoszenie darowizny mieszkania do urzędów skarbowych?

Przepisanie mieszkania w formie aktu notarialnego podlega obowiązkowi podatkowemu. Nie musisz jednak robić tego samodzielnie. W procesie sporządzenia takiej umowy uczestniczy notariusz, do którego obowiązków należy powiadomienie urzędu skarbowego o darowiźnie, a jeśli jest należny jakiś podatek – pobranie go od obdarowanego i przekazanie fiskusowi w jego imieniu.

Czy darowizna mieszkania wiąże się z koniecznością zmiany właściciela w ubezpieczeniu nieruchomości?

Tak. Podobnie jak w przypadku sprzedaży mieszkania, dochodzi tu do zmiany właściciela nieruchomości, więc poprzednia umowa ubezpieczeniowa przestaje obowiązywać. Jeśli zależy Ci na poczuciu bezpieczeństwa, jakie zapewnia posiadanie ubezpieczenia, musisz podpisać nową umowę, w której to Ty staniesz się jedną ze stron.

Źródła:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093
2. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20240001566
3. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19830450207