Jak zacząć budowę domu? Praktyczny przewodnik

Co jest potrzebne do budowy domu i co warto wiedzieć, zanim przejdzie się do rozpoczęcia prac budowlanych? Taka budowa to proces wieloetapowy. Dlatego wskażemy Ci teraz 4 etapy, które należy uwzględnić, nim przejdziesz do planowania harmonogramu budowy domu.

Wybór działki

Najważniejszym krokiem jest wybór działki pod budowę domu. Jej umiejscowienie ma wpływ zarówno na szybkość samej budowy domu, jak i późniejszy komfort życia.

Przed zakupem warto zweryfikować m.in.:

• stan prawny działki (czy nie jest obciążona hipoteką),
• dostęp do infrastruktury i mediów,
• przeznaczenie działki,
• poziom wód gruntowych i jakość gruntu,
• bezpośrednie sąsiedztwo (np. zakłady przemysłowe),
• planowane inwestycje w okolicy (np. budowa nowej drogi).

Weryfikacja działki pod względem wskazanych aspektów pozwoli uniknąć problemów i niespodziewanych wydatków.

Analiza planu zagospodarowania przestrzennego

Podstawową kwestią jest zweryfikowanie, czy Twoja działka budowlana jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Narzuca on, jakie będą warunki zabudowy w danej lokalizacji. Może to być:

• wysokość budynku,
• odległość od granic działki,
• rodzaj dachu.

Jeżeli w danej gminie nie ma MPZP to potrzebne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Taki dokument jest niezbędny, żeby rozpocząć budowę domu na zgłoszenie.

Wybór projektu domu

Przy spełnianiu formalności przed budową domu niezbędne jest dostarczenie projektu budowlanego. Do wyboru masz indywidualny projekt domu, który stworzy dla Ciebie architekt, albo kupienie gotowego i zaadaptowanie go pod własne potrzeby.

Gotowy projekt domu jest dostępny szybko, bo możesz go kupić online. To tańsze rozwiązanie i pozwala wcześniej zobaczyć wizualizację. Trzeba mieć na uwadze, że takiego projektu nie dopasujesz w 100% do swoich potrzeb.

Natomiast indywidualny projekt budowalny pozwala spełnić konkretne oczekiwania od podstaw. Dzięki czemu będzie lepiej dopasowany do określonych warunków. Personalizacja oznacza dłuższy czas oczekiwania oraz wyższy koszt realizacji.

Sposób budowy domu jednorodzinnego

Duży wpływ na to, ile trzeba mieć pieniędzy, żeby zacząć budowę domu, ma sposób budowy. Określa również czas realizacji inwestycji.

Od najdłuższych w budowie do najszybszych są następujące sposoby budowy domu:

1. Technologia murowana, gdzie ściany są wykonane np. z cegieł, czy pustaków.
2. Technologia szkieletowa, gdzie konstrukcja oparta jest na drewnianym szkielecie i gotowych elementach.
3. Domy z drewnianych bali.
4. Domy prefabrykowane, które powstają z gotowych elementów.
5. Domy ze styropianu.

Wybór metody zależy przede wszystkim od budżetu. Im szybsza budowa, tym często jest droższa w realizacji.

Po etapie przygotowań przychodzi czas na załatwienie wszelkich formalności przy budowie domu. Omówimy teraz najważniejsze aspekty tak, żeby pozwolić Ci zebrać niezbędne dokumenty do budowy domu krok po kroku.

Pozyskanie decyzji o warunkach zabudowy

Na początek potrzebujesz wypisu z MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy na Twojej działce. W tym celu możesz zgłosić się do urzędu osobiście albo złożyć wniosek elektronicznie lub listownie. Wszystkie niezbędne informacje o tym procesie znajdziesz na stronie www.biznes.gov.pl. W przypadku domów jednorodzinnych do 70 mkw, decyzję otrzymasz do 21 dni. Maksymalny czas oczekiwania wynosi 90 dni.

Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy?

1. Rodzaj inwestycji i identyfikacja terenu.
2. Dopuszczalne parametry budynku (np. wysokość, kąt nachylenia dachu).
3. Odległości od granic działki.
4. Warunki ochrony środowiska.
5. Wymogi ochrony interesów stron trzecich (np. wynikające z praw sąsiadów).
6. Wymagania dotyczące infrastruktury technicznej i komunikacji.
7. Inne szczególne warunki.

Zgłoszenie budowy lub pozwolenie na budowę domu

Od czego zacząć budowę domu? Zgodnie z prawem możesz przystąpić do budowy domu po otrzymaniu pozwolenia na budowę lub na podstawie samego zgłoszenia.

Budowa domu na zgłoszenie krok po kroku jest możliwa, jeżeli masz decyzję o warunkach zabudowy lub wypis z MPZP. Wówczas do zgłoszenia dołączysz:

• projekt zagospodarowania działki i budynku.
• zaświadczenie o tym, że projektant ma odpowiednie uprawnienia.
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością.
• decyzję o warunkach zabudowy (lub MPZP).
• inne wymagane dokumenty.

Jeżeli urząd nie prześle żadnej decyzji w ciągu 30 dni od zgłoszenia, otrzymałeś milczącą zgodę, czyli możesz rozpocząć budowę.

W innym przypadku potrzebujesz pozwolenia na budowę. Urząd wtedy ocenia obszar oddziaływania domu i postępowanie środowiskowe. Czas oczekiwania na decyzję wynosi 65 dni kalendarzowych.

Zarówno pozwolenie na budowę, jak i „milcząca zgoda” są ważne przez 3 lata.

Oba wnioski możesz złożyć na stronie www.gov.pl.

Rozpoczęcie prac i założenie dziennika budowy

Zanim przejdziesz do prac budowlanych, musisz dopełnić kolejnych formalności. Potrzebujesz:

1. Zatrudnić kierownika budowy (jeżeli jest wymagany).
2. Założyć dziennik budowy (prowadzi go kierownik budowy).
3. Zgłosić prace budowlane do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego przed ich rozpoczęciem (np. do końca maja, gdy budowa zacznie się 1 czerwca).

Niezbędne dokumenty potrzebne do budowy domu

Przygotowaliśmy dla Ciebie listę dokumentów, które będą potrzebne przez cały proces budowy domu.

1. Wypis z MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy.
2. Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy.
3. Projekt budowlany w 4 egzemplarzach.
4. Aktualne zaświadczenie o potwierdzeniu uprawnień projektanta wydane przez izbę samorządu zawodowego.
5. Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością.
6. Oświadczenie o możliwości przyłączenia do sieci.
7. Dziennik budowy.
8. Mapa zasadnicza i do celów projektowych opracowana przez geodetę.
9. Oświadczenie kierownika budowy o rozpoczęciu prac budowlanych.
10. Zawiadomienie o rozpoczęciu prac złożone do inspektoratu nadzoru budowlanego.
11. Zawiadomienie o zakończeniu budowy.
12. Zgoda na użytkowanie nieruchomości.
13. Protokoły odbioru instalacji i mediów.
14. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.

Spełnienie marzenia o własnej nieruchomości wymaga poznania kolejności budowy domu. Dzięki temu dowiesz się, co potrzebne do budowy domu i przygotujesz się na ten czasochłonny proces.

Etap I – stan zerowy

Stan zerowy to etap, w którym wykonywane są roboty ziemne i fundamentowe. Prace zostają ukończone do poziomu płyty podłogi parteru budynku.

Przed wykopami pod fundamenty potrzebujesz przygotować teren, a geodeta wytyczył zarys budynku. Jeżeli dom będzie podpiwniczony, wykonywane są ściany piwniczne i strop.

Czas realizacji stanu zerowego trwa od 2 do 4 tygodni. Może się on wydłużyć w przypadku trudnych warunków atmosferycznych.

Etap II – stan surowy otwarty

Na tym etapie wznoszona jest konstrukcja budynku. Budynek ma stropy, schody, kominy i więźbę dachową z pokryciem. Natomiast budowla nie jest zabezpieczona przed warunkami atmosferycznymi, ponieważ nie ma okien i drzwi.

Doprowadzenie inwestycji do stanu surowego otwartego trwa od 3 do 6 miesięcy.

Etap III – montaż instalacji i stan surowy zamknięty

Dom przechodzi w stan surowy zamknięty, kiedy zamontowane są drzwi, okna, a dach ma docelowe pokrycie. W ten sposób nieruchomość jest zabezpieczona przed działaniem czynników atmosferycznych.

Ekipa może zająć się montażem m.in. instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej. Samo doprowadzenie budynku do stanu surowego zamkniętego trwa od 3 do 5 tygodni. Nadal duży wpływ na budowę ma pogoda.

Etap IV – wykończenie domu

Najbardziej pracochłonnym etapem jest wykończenie domu. Koniec budowy oznacza przeniesienie wszystkich prac do wnętrza budynku i przygotowania go do zamieszkania. Ekipa musi położyć tynki, wylać wylewki, ułożyć podłogi, pomalować ściany, zainstalować armaturę łazienkową itd.

Standardowo wykończenie może zająć od 3 do 6 miesięcy.

Etap V – zakończenie budowy i odbiór budynku

Istotnym elementem po wykończeniu nieruchomości jest odbiór budynku. W tym celu należy zgłosić zakończenie budowy do inspektoratu nadzoru budowlanego.

Jakie dokumenty do budowy domu będą potrzebne na tym etapie? To m.in.:

• dziennik budowy,
• oświadczenie kierownika o zgodności wykonania z projektem,
• protokoły odbiorów instalacji,
• dokumentacja geodezyjna powykonawcza.

Jeżeli urząd nie wniesie sprzeciwu w ciągu 21 dni od złożenia wniosku, oznacza milczącą zgodę na użytkowanie domu. Wcześniej nie możesz się wprowadzić.

Na czas i sposób wykonania projektu budowy Twojego domu zależy wybranie odpowiedniej ekipy i kierownika. Warto zwrócić uwagę na:

1. Staż firmy na rynku, zatrudnionych specjalistów i uprawnienia.
2. Dotychczasowe realizacje.
3. Opinie wcześniejszych klientów.
4. Rodzaj sprzętu i czy firma ma kontakty z hurtowniami materiałów budowlanych.
5. Warunki umowy, która jasno określa zakres prac, harmonogram i konsekwencje opóźnienia.

W przypadku kierownika budowy ważne, żeby był na placu budowy regularnie. To on odpowiada za zgodność prac z projektem i koordynacją działania ekipy.

Budowa domu to również zadbanie o ochronę swoją, ekipy budowlanej i powstającego budynku. Dlatego już na etapie planowania prac warto zadbać o bezpieczeństwo zarówno na placu budowy, jak i rozważyć zakup ubezpieczenia domu w budowie.

Plac budowy to miejsce pełne potencjalnych zagrożeń. Może dojść do uszkodzenia mienia, kradzieży materiałów, czy zniszczeń przez warunki atmosferyczne. Co możesz zrobić, żeby zminimalizować ryzyko?

1. Ogrodź teren budowy i oznacz strefy niebezpieczne tablicami ostrzegawczymi.
2. Zapewnij nadzór nad budową, zatrudniając kierownika budowy z odpowiednimi kwalifikacjami.
3. Zadbaj o porządek i organizację pod względem przechowywania materiałów, jak i dostępu do mediów.
4. Sprzęt i maszyny muszą spełniać wymogi bezpieczeństwa.
5. Kupić ubezpieczenie domu w budowie.

Budowa domu jednorodzinnego to duża i czasochłonna inwestycja. Wymaga ona zabezpieczenia na wypadek niespodziewanych zdarzeń. Może to być pożar, powódź, czy uderzenie pioruna. Ważne, żeby suma ubezpieczenia była równa wartości całej inwestycji w danym okresie ubezpieczenia.

Kiedy budynek osiągnie stan zamknięty, czyli ma już okna, dach i drzwi, to ubezpieczenie w LINK4 automatycznie obejmie takie zdarzenia losowe jak:

• deszcz,
• śnieg,
• grad,
• wichura.

Co ważne, nie musisz pamiętać, żeby kupić nowe ubezpieczenie po zakończeniu budowy. W LINK4 ochrona dotyczy zarówno domu w budowie, jak i ukończonego, jeżeli zakończysz budowę przed końcem okresu ubezpieczenia.

Wiesz już, jak rozpocząć budowę domu i na jakie etapy oraz formalności się przygotować. Złożony proces wymaga starannego zaplanowania i organizacji poszczególnych etapów.

Szczególną uwagę zwróć na dobór projektu domu oraz ekipy do jego realizacji. 

Nie zapomnij zadbać o bezpieczeństwo inwestycji. W tym celu wybierz ubezpieczenie domu w budowie w LINK4.

Ubezpieczenie kupisz bez wychodzenia z domu. Wystarczy, że uzupełnisz dane w kalkulatorze online. W razie pytań lub pomocy skontaktuj się z naszymi doradcami pod numerem 22 444 44 79. Możesz także spotkać się z agentem współpracującym z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Kielce, Ubezpieczenie domu mieszkania Koszalin

Ile czasu zajmuje uzyskanie pozwolenia na budowę domu?

Czas oczekiwania na otrzymanie decyzji o pozwoleniu na budowę domu wynosi do 65 dni kalendarzowych.

Pozwolenie jest ważne przez 3 lata.

Czy mogę budować dom samemu?

Tak, możesz podjąć się samodzielnej budowy domu, ale zależy to od rodzaju i wielkości budynku. Możesz podjąć się budowy domu samemu krok po kroku, jeżeli powierzchnia zabudowy nie przekroczy 70 mkw. Powyżej tego metrażu potrzebujesz ustanowić kierownika budowy.

Jakie są największe błędy na początku budowy domu?

Wśród największych błędów przy rozpoczęciu budowy domu są:

• brak analizy planu zagospodarowania przestrzennego;
• niedopasowanie projektu domu do warunków działki;
• błędy formalne np. rozpoczęcie prac budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub nieprawidłowe prowadzenie dziennika budowy;
• brak harmonogramu i kontroli poszczególnych etapów budowy domu;
• złe oszacowanie kosztów budowy domu.

Czy można zbudować dom bez projektu?

Nie, w Polsce wymagany jest projekt budowlany według przepisów Ustawy Prawo budowlane, nawet w przypadku budowy domu bez pozwolenia.

Pamiętaj, że projekt budowlany musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.

Ile kosztuje projekt budowlany domu jednorodzinnego?

Cena projektu zależy od jego rodzaju. Ceny gotowych projektów domów jednorodzinnych kupisz już od około 2 000 zł do nawet 15 000 zł. W tym przypadku należy doliczyć jeszcze koszty adaptacji do warunków lokalnych, które wynoszą około 3 000 zł.

Koszt indywidualnego projektu zależy od metrażu powierzchni użytkowej domu. Ceny zaczynają się od około 100 zł do nawet 300 zł za mkw.

Źródła:

1. Decyzja o warunkach zabudowy: https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou430 
2. Zgłoszenie budowy i pozwolenie na budowę: https://www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-zgode-na-budowe-domu 
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19940890414/U/D19940414Lj.pdf 
4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou357 
5. Zgłoszenie budowy domu: https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/