Mieszkanie z rynku wtórnego to nieruchomość, która była już zamieszkana i ponownie trafiła do sprzedaży. Często oznacza to niższą cenę i możliwość negocjacji ze sprzedającym.

Mieszkania z rynku pierwotnego są sprzedawane przez deweloperów. Oznacza to, że kupując taką nieruchomość, jesteś jej pierwszym właścicielem.

Obecny właściciel mieszkania może je sprzedawać z różnych powodów. Przyczyną może być np. przeprowadzka do innego miasta, zamiana mieszkania na dom albo otrzymanie go w spadek.

Zaletą mieszkań z rynku wtórnego jest to, że często znajdują się w centrach miast. Dzięki temu masz dostęp do sklepów, szkół oraz możliwości zatrudnienia. Z kolei nowe mieszkania od deweloperów często są budowane na uboczu, gdzie były dostępne wolne działki do zabudowy wielorodzinnej.

Choć zakup mieszkania na rynku wtórnym ma wiele zalet, to jednak trzeba być ostrożnym. Już na etapie oglądania lokalu warto zapoznać się z księgą wieczystą czy aktem notarialnym. W ten sposób ograniczysz ryzyko ukrytych wad.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku wygląda następująco:

1. Określenie budżetu i lokalizacji mieszkania.
2. Oglądanie najciekawszych nieruchomości oraz sprawdzenie stanu technicznego mieszkania.
3. Oszacowanie kosztów i negocjacje ceny.
4. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.
5. Podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego lub cywilno-prawnej.
6. Zapłata z oszczędności lub kredytu hipotecznego.
7. Podpisanie aktu notarialnego.
8. Opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% od wartości nieruchomości w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego.
9. Zgłoszenie zakupu mieszkania do urzędu miasta oraz zameldowanie się w nowej nieruchomości.

Etapy nie uwzględniają czasu potrzebnego na remont mieszkania. W zależności od rodzaju wad może to być tylko odmalowanie ścian albo generalny remont, który może potrwać nawet kilka miesięcy.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z wieloma korzyściami. Nieważne, czy szukasz swojego pierwszego mieszkania, czy chcesz zainwestować w mieszkanie na wynajem.

Poniżej znajdziesz 7 zalet dla mieszkań z rynku wtórnego.

1. Atrakcyjna lokalizacja. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego mają one tę zaletę, że są zlokalizowane w rozwiniętych dzielnicach, czy centrach miast. Dzięki temu masz łatwy dostęp do sklepów, szkół, przychodni lekarskiej, czy komunikacji miejskiej.
2. Szybki proces zakupu mieszkania. Mieszkania z rynku wtórnego są od razu gotowe do zamieszkania po sfinalizowaniu transakcji i dodatkowych formalnościach. Dlatego cały proces zakupu mieszkania jest krótszy niż w przypadku nieruchomości od deweloperów.
3. Niższa cena i możliwość negocjacji. Sprzedający są otwarci na negocjacje i bardziej elastyczni niż deweloperzy. Jeżeli mieszkanie wymaga remontu, możesz zarówno uzyskać niższą cenę mieszkania, jak i dostosować lokal do własnych potrzeb.
4. Weryfikacja stanu mieszkania i okolicy przed zakupem. Już na pierwszym spotkaniu możesz zapoznać się ze stanem mieszkania i budynku. Dodatkowo możesz porozmawiać z sąsiadami, żeby dowiedzieć się, jak im się żyje w tej okolicy oraz jak działa spółdzielnia mieszkaniowa.
5. Duża dostępność. Rynek wtórny oferuje duży wybór mieszkań w różnych lokalizacjach. Dzięki temu możesz zdecydować, czy wolisz mieszkać na uboczu, czy w centrum miasta.
6. Mniejsze ryzyko związane z planami zagospodarowania przestrzennego. Mieszkanie z rynku wtórnego istnieje już w zabudowie wielorodzinnej. Możesz zweryfikować, jak wygląda okolica i czy są planowane jakieś budowy.

Mniej dodatkowych kosztów. W cenie mieszkania z rynku wtórnego są uwzględnione wszystkie udogodnienia (np. komórka lokatorska), dzięki czemu koszty są bardziej przewidywalne. Pod warunkiem że dokładnie przeanalizujesz stan techniczny mieszkania oraz stan prawny.

Choć mieszkanie z rynku wtórnego ma wiele zalet, to nie jest wolne od wad. Ich znajomość pozwoli Ci uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Poniżej znajdziesz 8 wad zakupu mieszkania na rynku wtórnym.

1. Ukryte wady techniczne. Nie w każdym przypadku uda znaleźć się wszystkie usterki. Zwłaszcza w przypadku takich elementów, których nie widać, czyli instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej itp. Tego typu wady mogą dopiero wyjść po czasie. Dlatego dobrze jest skorzystać z pomocy specjalisty, który rzuci okiem na stan techniczny lokalu.
2. Konieczność generalnego remontu. Sprzedawane mieszkanie z rynku wtórnego może być stare i wymagać generalnego remontu. Jest to dodatkowy koszt, bo nie masz pewności, ile pieniędzy pochłonie odnowienie nieruchomości.
3. Brak nowoczesnych rozwiązań. W przypadku mieszkań na rynku wtórnym możesz nie znaleźć takich udogodnień jak przypisane miejsce parkingowe czy monitoring osiedla.
4. Wyższe koszty eksploatacji. Budynek może mieć słabą izolację, przez co w okresie jesienno-zimowym będziesz płacić wyższe rachunki za ogrzewanie. Co więcej, spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa pobierają dodatkowe opłaty na fundusz remontowy.
5. Ograniczony układ mieszkania. Przeniesienie ścian, czy instalacji może okazać się problemem, o ile w ogóle będzie możliwe.
6. Podatek od czynności cywilnoprawnych. Zakup nieruchomości na rynku wtórnym wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku PCC. Jego wysokość to 2% od ceny lokalu.
7. Skomplikowane formalności prawne. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, niezbędne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Wymaga to przeanalizowania księgi wieczystej szczególnie pod kątem zaległości czynszowych i obciążeń hipotecznych.
8. Brak gwarancji deweloperskiej. Nowe mieszkania mają gwarancję od dewelopera, dzięki temu nie pokrywasz kosztów wszelkich awarii i usterek. Natomiast w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym to nowy właściciel lokalu pokrywa wszystkie wydatki na naprawy.

Sprawdzenie stanu prawnego mieszkania z rynku wtórnego to bardzo istotny etap. Od tego kroku zależy zabezpieczenie interesów kupującego mieszkanie.

Najważniejszych informacji o stanie prawnym mieszkania dowiesz się z księgi wieczystej. Do jej przejrzenia potrzebujesz numeru księgi od sprzedającego. Wtedy możesz wejść na stronę Ministra Sprawiedliwości, gdzie dostępne są Elektroniczne Księgi Wieczyste. Możesz również udać się osobiście do sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości.

W księdze wieczystej znajdziesz informacje o:

• Prawie własności, czyli kto jest właścicielem mieszkania i czy jest współwłasność.
• Hipotece, czyli dane wierzyciela i szczegóły kredytu hipotecznego oraz innych zobowiązaniach.
• Służebności i innych ograniczeniach. Dowiesz się, czy ktoś ma prawo do dożywotniego użytkowania lokalu. Co oznacza, że taka osoba może dalej mieszkać, mimo zmiany właściciela mieszkania.
• Postępowaniach sądowych, zwłaszcza jeżeli nieruchomość ma nieuregulowaną kwestię spadku.
• Zajęciach komorniczych, które świadczą o zaciągniętych długach.

Poza księgą wieczystą warto poprosić sprzedającego o wgląd do aktu notarialnego, przedstawienie zaświadczenia o braku zameldowanych w mieszkaniu oraz deklarację opuszczenia lokalu w momencie sfinalizowania sprzedaży.

Bazowa cena mieszkania z rynku wtórnego zależy od lokalizacji, metrażu, stanu technicznego i aktualnego popytu. Jednak takie nieruchomości są tańsze niż mieszkania od dewelopera. Mimo tej niższej ceny trzeba liczyć się z innymi kosztami.

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od wartości nieruchomości. Obliczany jest na podstawie ceny zapisanej w akcie notarialnym.
2. Opłaty notarialne. Ich wysokość zależy od wartości transakcji. Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł opłata wynosi 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Dodatkowo trzeba doliczyć 200 zł za wpis do księgi wieczystej oraz 6 zł za każdą stronę wypisu.
3. Wykreślenie hipoteki kosztuje 100 zł, jeżeli była ustanowiona na poprzedniego właściciela mieszkania, ale została spłacona wraz ze sprzedażą.
4. Koszty kredytu hipotecznego, jeżeli chcesz pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania. Uwzględnij:
   1. wkład własny w wysokości od 10 do 20% wartości nieruchomości,
   2. prowizję bankową do 2% wartości kredytu hipotecznego,
   3. koszt wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę od 500 do 1 000 zł,
   4. ubezpieczenie mieszkania.
5. Koszty remontu i adaptacji mieszkania. Zależą od tego, czy potrzebne jest odświeżenie ścian, czy generalny remont. Poza tym pozostaje kwestia mebli i wyposażenia.

Kosztów dodatkowych jest sporo, dlatego warto się na nie przygotować już na etapie ustalania budżetu na zakup mieszkania.

Niezależnie od tego, czy kupisz nowe mieszkanie, czy z rynku wtórnego, warto zabezpieczyć się przed możliwymi szkodami i awariami. Wystarczy kupić ubezpieczenie mieszkania i znajdującego się w nim mienia. Dzięki niemu zyskasz ochronę na wypadek m.in.:

• zdarzeń losowych np. zalanie, przepięcie, pożar itp,
• kradzieży z włamaniem lub rabunku,

Jeżeli chcesz się zabezpieczyć przed skutkami finansowymi szkód wyrządzonych przez Ciebie osobom trzecim np. zalanie sąsiada - pamiętaj o zawaciu umowy ubezpieczenia OC w życiu prywatnym. Na cenę ubezpieczenia mieszkania z rynku wtórnego ma wiele czynników. Wśród nich kluczowymi są: lokalizacja nieruchomości, metraż, oraz jego wartość.

Pamiętaj, że po zmianie właściciela mieszkania umowa ubezpieczenia nie przechodzi na nabywcę. Dlatego ważne jest, żeby zadbać o ochronę już po zakupie mieszkania na rynku wtórnym.

W LINK4 dostępne jest ubezpieczenie mieszkania, które dopasujesz do swoich potrzeb. Możesz zdecydować się na ubezpieczenie od ryzyk nazwanych albo rozszerzyć ochronę ubezpieczeniową i skorzystać z opcji all risk. Ubezpieczenie mienia od wszelkiego ryzyka obejmuje wszystkie zdarzenia oprócz tych wymienionych w wyłączeniach Ogólnych Warunków Ubezpieczenia (OWU).

Zakup mieszkania z rynku wtórnego to rozwiązanie, które ma zarówno swoje zalety, jak i wady. Niższa cena i gotowa infrastruktura to duże atuty, ale konieczność dokładnej weryfikacji stanu prawnego i technicznego może stanowić wyzwanie. Dlatego przed zakupem uwzględnij wszelkie koszty i nie zapomnij o wykupieniu ubezpieczenia mieszkania.

W LINK4 oferujemy ubezpieczenie mieszkania bez wychodzenia z domu. Skorzystaj z kalkulatora online, aby szybko obliczyć składkę i zawrzeć umowę. Nasza infolinia jest dostępna pod numerem 22 444 44 79, gdzie doradcy chętnie udzielą Ci szczegółowych informacji. Istnieje również możliwość spotkania się z agentem ubezpieczeniowym współpracującym z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?

Przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego zwróć uwagę, czy wszystkie papiery są aktualne i zostały wydane nie wcześniej niż 14 dni temu.

Sprawdź takie dokumenty jak:

• księgę wieczystą (szczególnie informacje zawarte w działach II, III i IV),
• akt notarialny potwierdzający prawo własności,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach do spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej i innych,
• dokumentację techniczną pod kątem stanu mieszkania,
• zaświadczenie o braku zameldowanych.

Czy mieszkanie z rynku wtórnego może mieć ukryte wady?

Tak, mieszkanie z rynku wtórnego może mieć ukryte wady, których nie dało się wykryć przed zakupem. Częstym problemem jest stan techniczny mieszkania np. wilgoć, grzyb, czy uszkodzona instalacja.

Pojawiają się również uciążliwości prawne w postaci nieuregulowanych spraw spadkowych lub zadłużeń.

Jakie są różnice w kosztach między mieszkaniem z rynku pierwotnego a wtórnego?

Mieszkanie z rynku wtórnego jest zwykle tańsze, ponieważ jego cena zależy od stanu technicznego i standardu lokalu. Jeżeli są jakieś wady, to można negocjować cenę ze sprzedającym. Przy czym kupienie mieszkania z rynku wtórnego oznacza opłacenie podatku PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Podatek ten nie dotyczy mieszkań z rynku pierwotnego.

Co więcej, dochodzą jeszcze kwestie remontu. Mieszkanie może wymagać zaledwie odświeżenia albo wykonania generalnego remontu. Pod tym względem na rynku pierwotnym dostaniesz mieszkanie gotowe do zamieszkania.

Jakie formalności muszę spełnić, aby kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Pierwszą formalnością jest weryfikacja księgi wieczystej. Jeżeli jesteś zainteresowany zakupem, to w drugim kroku warto zawrzeć umowę przedwstępną. Pozwoli ona zabezpieczyć transakcję i zarezerwować nieruchomość. Pieniądze potrzebne na zakup możesz pozyskać z oszczędności albo złożyć wniosek o kredyt hipoteczny.
Kiedy masz już środki, to przychodzi czas na podpisanie aktu notarialnego. Kiedy stałeś się właścicielem mieszkania, masz 14 dni na opłacenie podatku PCC oraz zgłoszenie zakupu mieszkania w urzędzie miasta.

Źródła:

1. Elektroniczne Księgi Wieczyste: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do 
2. Ogólne informacje o księgach wieczystych: https://www.gov.pl/web/gov/ksiegi-wieczyste 
3. Podatek PCC: https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/00254 
4. Wysokość opłat notarialnych wg obwieszczenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20180000272/O/D20180272.pdf