Mieszkanie bezczynszowe – co to znaczy? Poznaj zalety i wady

Większość budynków wielorodzinnych w Polsce jest zarządzanych przez jakąś jednostkę organizacyjną. Administracja reprezentuje właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych i dba o to, aby stan techniczny budynku i części wspólnych odpowiadał odpowiednim standardom i aktualnym przepisom prawnym.

W niektórych przypadkach można jednak zrezygnować z takiej formy administracji budynkiem. Możliwość taką zapewniają mieszkania bezczynszowe. Co to znaczy? Nie występuje w nich żadna osobna jednostka administracyjna zarządzająca sprawami dotyczącymi całej nieruchomości. Za wszelkie zobowiązania odpowiadają solidarnie wszyscy właściciele mieszkań, którzy muszą na własną rękę dojść do porozumienia w kwestiach związanych z koegzystencją w jednym budynku.

Ze względu na swoją specyfikę bezczynszowe mieszkanie najczęściej znajdziesz w stosunkowo niewielkim budynku, w którym udział części wspólnych jest niewielki. Mogą to być np. poprzez stosunkowo małe podwórka zaaranżowane w sposób ławy do utrzymania w czystości czy brak klatek schodowych (bezpośrednie wejście do własnego lokum). 

Posiadania mieszkania bezczynszowego nie należy jednak utożsamiać z brakiem jakichkolwiek opłat eksploatacyjnych. Z ich standardowej puli wypada jedynie czynsz administracyjny. Za całą resztę płacisz tak, jak zwykle. Zmiany nie dotykają opłat wynikających ze zużycia wody, prądu i gazu, umów multimedialnych (Internet i telewizja), podatku od nieruchomości czy stawek za wywóz śmieci na rzecz gminy. Nie należy więc utożsamiać tego z mieszkaniem za darmo.

Mieszkania bezczynszowe nie mają podmiotu administracyjnego. Ko w takim razie zajmuje się przeprowadzaniem remontów klatek schodowych czy dachu, jak również sprzątaniem korytarzy i podwórek? Jest to obowiązkiem wszystkich właścicieli poszczególnych lokali, które mieszczą się w jej ramach jako mieszkania bezczynszowe. Co to znaczy? 

Mieszkańcy muszą najpierw sami dojść do porozumienia i zebrać niezbędny budżet, a dopiero później mogą zlecić wykonanie konkretnych prac wybranym fachowcom (albo zająć się nimi na własną rękę, np. drobne naprawy czy dyżury na sprzątanie terenu wokół budynku). Brak czynszu nie oznacza zatem, że nikt nie dba o nieruchomość – po prostu odpadają koszty utrzymania samej administracji. 

Czy w mieszkaniach bez czynszu jest fundusz remontowy? To zależy od indywidualnych ustaleń między właścicielami poszczególnych lokali mieszkalnych. Jeśli wszyscy zgodzą się na to, by pobierać taką opłatę w regularnych interwałach, jest to dopuszczalne. Nie stanowi jednak obowiązku, jak ma to miejsce w przypadku spółdzielni mieszkaniowych czy wspólnot. 

Zakup mieszkania bezczynszowego niesie za sobą wiele zalet, a jedną z największych jest brak dodatkowych kosztów w związku z administrowaniem budynkiem. Spółdzielnia czy wspólnota muszą pobierać jakieś opłaty za wykonywaną pracę, a ich wysokość zależy od zakresu podejmowanych działań oraz od tego, na ile osób się rozkładają. W przypadku niewielkich budynków, w których właścicieli jest zaledwie kilku, mogłoby to być nawet kilkaset złotych miesięcznie – jest to zatem duża oszczędność. 

Samodzielnie zarządzanie, bez podmiotu pośredniczącego, może też pozytywnie wpłynąć na przyspieszenie niektórych procesów. Nie trzeba organizować głosowań i czekać, aż administracja przeprocesuje wnioski czy przeprowadzi przetarg na jakąś inwestycję. Gdy zajdzie taka konieczność, mieszkańcy mogą się błyskawicznie zmobilizować i sprawnie doprowadzić sprawę do końca, bez zbędnych formalności. Dysponują bowiem pełną decyzyjnością. O ile nieruchomość jest zamieszkiwana przez ugodowe osoby, którym zależy na dbaniu o jej stan techniczny, jest to okazja, by zrobić dużo dla wspólnego dobra.

Kameralny charakter takich nieruchomości sprzyja również nawiązywaniu bliskich kontaktów sąsiedzkich. Działanie z myślą o wspólnym mieniu sprawia, że właściciele mieszkań dobrze się znają i są w stanie nawiązać dobre relacje. Możesz zatem liczyć na sąsiedzką pomoc i korzystać z ich wsparcia, np. wtedy, gdy wyjeżdżasz na dłużej i potrzebujesz kogoś do czuwania nad Twoją własnością.

Istotne jest również to, że w takich budynkach wielorodzinnych nie obowiązują żadne regulaminy dotyczące zasad wspólnego życia. To oznacza, że we wszystkich kluczowych kwestiach można porozumieć się indywidualnie z sąsiadami. Może się to okazać nieocenioną korzyścią zwłaszcza wtedy, gdy planujesz wynajem mieszkania bezczynszowego. 

Chociaż powyższe zalety są bardzo istotne, warto też mieć na uwadze potencjalne ograniczenia wiążące się z zarządzaniem nieruchomością w ten sposób. Najpoważniejsze wiąże się z dużym potencjałem do konfliktów z sąsiadami. Jeśli jedna osoba nie dołoży się do remontu części wspólnych budynku czy ich sprzątania, nie sposób jej do tego zmusić. Z tego powodu jeszcze przed zakupem warto poznać sąsiadów, aby upewnić się, że są ugodowi i nie generują problemów.

Kłopotliwe mogą okazać się także sytuacje, w których wymagany jest jakiś większy wydatek, np. na naprawę dachu zerwanego podczas wichury czy uszkodzonej instalacji wodno-kanalizacyjnej, która zalewa część sąsiadów. Brak obligatoryjnego funduszu remontowego i możliwości wzięcia kredytu jako wspólnota czy spółdzielnia oznacza, że właściciele poszczególnych mieszkań muszą szybko zorganizować gotówkę na własną rękę. Jako że nie każdy dysponuje wysokimi oszczędnościami na takie nieprzewidziane wydatki, naprawa może się przeciągać aż do momentu zebrania potrzebnych środków.

Brak regulaminu wspólnoty/spółdzielni jest też problematyczny, gdy jeden z sąsiadów nie szanuje spokoju innych mieszkańców budynku. Takiego uciążliwego lokatora trudno zmusić do zmiany zachowania, bo nie spotka się z żadną kara administracyjną, a jedynie z ewentualnym mandatem za naruszanie miru domowego, o ile wezwany funkcjonariusz policji zdecyduje się go wystawić. 

Co prawda swoboda w zarządzaniu budynkiem jest dużą zaletą, ale wiąże się też z pewną wadą. W kontaktach z zewnętrznymi podmiotami (np. bankiem czy firmą remontową) mieszkańców reprezentuje jeden z nich. On też poniesie finansowe konsekwencje, jeśli np. część właścicieli odmówi zapłacenia za remont już po jego zakończeniu. Ewentualne roszczenia na tym polu można co prawda rozstrzygać na drodze powództwa cywilnego, ale oznacza to długi czas oczekiwania na decyzję oraz brak pewności, że okaże się ona korzystna. 

Trzeba też mieć na uwadze to, że mieszkania bezczynszowe na sprzedaż są obecnie rzadko spotykane na rynku pierwotnym. Jeśli interesuje Cię taka nieruchomość, najpewniej przyjdzie Ci zatem dokonać transakcji na rynku wtórnym, co wiąże się z koniecznością dokładnego sprawdzenia stanu prawnego. I tutaj wybór może być jednak znacznie bardziej ograniczony niż w przypadku standardu rynkowego, czyli mieszkań czynszowych.

Niezależnie od tego, czy masz mieszkanie bezczynszowe, czy czynszowe, z pewnością zależy Ci na tym, by chronić się bez niespodziewanymi sytuacjami związanymi z jego posiadaniem i użytkowaniem. Niestety, wielu z nich nie uda Ci się uniknąć mimo starań. Możesz jednak zabezpieczyć się przed ich finansowymi skutkami, kupując odpowiednie ubezpieczenie nieruchomości.

Na Twoją uwagę zasługuje chociażby ubezpieczenie mienia od kradzieży z włamaniem lub rabunku. W takim przypadku możesz liczyć na odszkodowanie, jeśli w okresie ochrony ubezpieczeniowej dojdzie do szkody na skutek zdarzeń wymienionych w umowie. Na liście znajdują się m.in. pożar, przepięcie, silny wiatr, grad, deszcz czy upadek drzew i masztów. 

Dobrym wyborem okaże się również ubezpieczenie mienia od wszelkiego ryzyka. Mając je, otrzymasz odszkodowanie po wystąpieniu szkody powstałej wskutek wszelkich nagłych i nieprzewidzianych zdarzeń. O ile nie są wymienione w umowie w sekcji z wyłączeniami odpowiedzialności, to są objęte ochroną ubezpieczeniową. Zapewni Ci to poczucie bezpieczeństwa w związku z wieloma sytuacjami, z którymi może spotkać się właściciel mieszkania bezczynszowego. 

Teraz już wiesz, co to znaczy mieszkanie bezczynszowe i z czym wiąże się zakup oraz użytkowanie takiego lokum. Jego największym atutem jest bez wątpienia brak czynszu administracyjnego, czyli konieczności ponoszenia wydatków na utrzymanie jednostki organizacyjnej, która zarządza sprawami dotyczącymi budynku.

Jako właściciel takiego lokum możesz swobodnie decydować o wszystkich kwestiach związanych z jego użytkowaniem (np. wynajem mieszkania bezczynszowego). Masz też pełną decyzyjność w kwestiach związanych z zarządzaniem budynkiem, a wszystkie formalności w tym zakresie mogą przebiegać szybciej niż zwykle, o ile właściciele poszczególnych lokali żyją w zgodzie. Potencjalne konflikty są jednak trudne do rozwiązania ze względu na brak administracji. 

Chociaż wiedza o tym, co to jest mieszkanie bezczynszowe, jest ważna, nie wpływa w żaden szczególny sposób na jego codzienną eksploatację. To oznacza, że o taką nieruchomość należy dbać tak, jak o każdą inną. Warto ją też ubezpieczyć, aby zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa w różnych obszarach związanych z jej posiadaniem.

W LINK4 znajdziesz produkty, które mogą zainteresować właścicieli nieruchomości w budynku wielorodzinnym. Przyjrzyj się im, a gdy już dokonasz wyboru – kup ubezpieczenie w dogodny sposób. Możesz to zrobić online, telefonicznie (pod numerem 22 444 44 79) lub stacjonarnie u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Czy mieszkanie bezczynszowe jest zawsze jednorodzinne?

Budynek jednorodzinny nie stanowi jedynej opcji, gdy w grę wchodzi mieszkanie bezczynszowe. Co to znaczy? Wiele takich nieruchomości to budynki wielorodzinne o specyficznej konstrukcji, która sprowadza udział części wspólnych do niezbędnego minimum – ze względu na to, że nikt nimi nie zarządza. 

Kto płaci za remont dachu w mieszkaniu bezczynszowym?

W tym przypadku nie ma żadnego funduszu remontowego, co oznacza: mieszkanie bezczynszowe jest remontowane za pieniądze właścicieli poszczególnych lokali wchodzących w skład budynku. Na dobrą sprawę od standardowego stanu rzeczy (czyli zarządzania remontami przez spółdzielnię czy wspólnotę) różni się to tylko brakiem pośrednika. Mieszkańcy po prostu sami znajdują fachowca, zbierają środki i przeprowadzają remont dachu. 

Czy w mieszkaniu bezczynszowym płaci się za wodę i prąd?

Tak, wynika to z tego, co to znaczy mieszkanie bezczynszowe. Jego głównym atutem jest brak konieczności opłacania czynszu administracyjnego na rzecz spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej – bo ich nie ma. Nie zwalnia to jednak z pozostałych opłat za użytkowanie lokalu mieszkalnego, w tym za wodę, prąd, gaz, Internet, telewizję czy podatek od nieruchomości. 

Jakie są formalności przy zakupie mieszkania bezczynszowego?

Nie ma żadnych szczególnych działań, jakie należy podjąć wiedząc, co to jest mieszkanie bezczynszowe. Wszystkie formalności wyglądają tak, jak zawsze przed zakupem nieruchomości. W przypadku transakcji na rynku pierwotnym należy zatem zwrócić szczególną uwagę na dewelopera, a na rynku wtórnym – na stan prawny przedmiotu umowy kupna-sprzedaży. Koniecznie sprawdź też stan techniczny nieruchomości. Brak funduszu remontowego i administracji może bowiem przesądzić o tym, że budynek nie jest zbyt często poddawany renowacji. 

Czy banki chętnie udzielają kredytów na mieszkania bezczynszowe?

To, co oznacza mieszkanie bezczynszowe, nie ma żadnego wpływu na decyzję banku o udzieleniu Ci kredytu hipotecznego. Wszystko wynika tu z oceny Twojej zdolności kredytowej. Warto jednak pamiętać, że mieszkanie bez czynszu jest bardzo pożądane i stosunkowo rzadko spotykane na wolnym rynku (zwłaszcza pierwotnym), dlatego też ceny transakcyjne są zwykle wyższe niż w przypadku standardowych nieruchomości z czynszem administracyjnym. W związku z tym ewentualne kłopoty mogą pojawić się w kontekście zdolności kredytowej na lokum o takiej wartości. Jeśli jednak to nie stanowi problemu, możesz sfinansować zakup kredytem hipotecznym tak, jak w przypadku każdego innego mieszkania.